ekskluziva…
No, sej to sem tud jz njo vprašala, kako je s tem, če sama najdem kupca?
Pa mi je tko rejkla, da ga sicer lahko najdem, samo da potem oni vseeno urejajo zadeve zame.
Mislm, s temi agencijami je res en križ.Najprej se vsei silijo, ako bi prodajali, potem pa nobenega glasu več od njih…Očitno si res samo bazo filajo, ne vem pa če res kej nardijo, mislm če res kupce iščejo..
Preden začnete ugibati – ja, delam v nepremičninski agenciji. In ne, ne bom povedal kateri.
Prodaja se slabo, ker so banke privile obresti, pa še poletje je, na trgu pa je še nekaj špekulacij glede padca cen. Osebno menim, da (razen za kako slabo vzdrževano staro nepremičnino), cene ne bodo padle toliko, kot ljudje pričakujejo, ampak dobro, nisem jaz kupec.
Po drugi strani so prodajalci namesto korekcije cen se odločili, da raje nepremičninskim agencijam ne bodo plačali nič ali pa jim obljubljajo, da se bodo Potlej zmenil. Me zanima, koliko mehanikov, zdravnikov, veterinarjev, trgovcev, bi opravilo svoje storitve, pa bi Potlej čakalo na poštenost strank, ki bi jim plačale toliko, kot bi se jim zdelo pošteno(?)…
Kar se tiče aktivne prodaje = čudežev žal ne moremo delati v nepremičninskih agencijah. Vsaj mi skušamo stranki povedati, da je npr. cena previsoka, da bi bilo lepo kaj obnovit, ipd.
Oglaševanje – četudi drago – ne prinese rezultatov, obenem pa enega oglasa v financah (400-700 EUR) stranka kar ne bo hotela krit…
Aktivna prodaja pomeni, da imamo 40-60 nepremičnin, pokliče kupec za en oglas, ugotovi da mu to ni všeč, nepremičninska agencija pa mu ponudi in predstavi še vašo nepremičnino.
Zgodba je seveda navadno taka, da potlej pride kupec na ogled, kupec ponudi 20% manj od oglaševane cene, prodajalec reče da več kot 5% ne spusti, kupec ponudi potlej 15% (manj od oglaševane), prodajalec pa vztraja na 7% (manj od oglaševane) kot zadnji ceni.
In kaj naj zdaj jaz kot nepremičninski kupec naredim proti vašemu stališču, da so nova vrata vredna 2% cene (ki bi zbližala obe stranki), njegova antična kuhinja 1% in pogled v kotu (ker direktno gledate v drug blok) na šmarno goro (če res nimate dioptrije jo res vidite) pa 3%?
Na koncu me prodajalec kliče čez en mesec in mi jamra, da zakaj ni sprejel (kot da sem jaz kriv, ker ga nisem prisilil) ponudbe in da naj kupca pokličem in ga prepričam, da ponudi vsaj 10% (manj od oglaševane), ker to pa je realna cena (torej – 10% nad tržno ceno).
Ja valda, kupec je že zdavnaj kupil nekaj.
/// Pa ne me razumet napak, tut jaz srečujem prodajalce, ki imajo
“odlične ” izkušnje z “odličnimi” posredniki naše konkurence:
1) Prodajalec predlaga konkurenčni nepremičninski družbi oglaševano ceno, ki je 20% nad trenutno tržno ceno. Zadevo utemelji:
Mirni sosedi,
dober upravnik,
nizki stroški,
blizu gozd,
pred 3 leti zamenjal vrata, ipd (skratka stvari ki ne upravičijo večje cene),
zadeva je popolnoma obnovljena 1993 (seveda pod popolno obnovo ne misli oken in kopalnice, elektrika je tudi iz 1980, je pa takrat prebelil hodnik).
2) Nepremičninska družba reče, “ja, imate prav, se strinjamo, cena je več kot poceni, še sam bi jo kupil, če bi iskal”. Prodajalec je zadovoljen, podpiše posredniško pogodbo za 2% +ddv.
3) Čez 14 dni pridem jaz, pogledam zadevo, poslikam, prodajalec mi pove ceno. Jaz ga opomnim, da sicer lahko poskusiva tako ceno, da pa se mi zdi da je cena vsaj 10%, če ne 15% zunaj realnih pričakovanj.
4) Prodajalec dobi živčni zlom, da mu je 10 nepremičninskih družb reklo, da je njegova cena poštena. Pove mi življenjsko zgodbo, kako je popravljal odtoke cevi in me (občasno) nahruli in (redko) vrže ven kot “nateganta” in je jezen na našo nepremičninsko agencijo. Zakaj že? Morda ker smo mu povedali resnico?
V takih primerih sem tut jaz v skušnjavi, da bi bil tiho…
Pogodbe navadno ne podpiše, čez 2 mesca, ko gledam oglase vidim, da se zadeva prodaja po 10% nižji ceni, ker ravno iščem nekaj podobnega gospoda ali nepremičnisko družbo pokličem. Pravijo mi, da so ravno pred podpisom pogodbe, da bi mogoče lahko si šel ogledat, ampak bi se moral hitro odločit kupec. Mojemu kupcu zadeva ni všeč, reče mi tudi, da se mu zdi precenjena. Čez 2 mesca se zadeva še vedno prodaja.
Pa še o tem, kako ne podpisat pogodbe:
– osebno se s tako nepremičnino ne ukvarjam – dam jo v fascikel, povem kolegom, da imamo kontakt, da pa od prodajalca nič ne dobimo in to je to
Zakaj?
50% strank, ki ne bo podpisala nič, mi bo za svoj trud Dobrovoljno dala 100-200 EUR in/ali poslala v 3pm (ironično so to vedno tisti, s katerimi sem imel največ dela – moral urejati pogodbe za nazaj, iskati dokazila, razjasnjevati njihove zablode o davkih, zemljiški knjigi, temu, da zazidan hodnik še vedno ni njihov, da načrno sezidan balkon, četudi stoječ 10 let še vedno ni legalen, ipd)
20% strank mi ne bo več dvignilo telefona (te so mi navadno kaj prikrivali, zaradi česar imam težave še z kupcem)
20% strank, mi bo zabrusilo, da se nisva nič zmenila, zato naj bom zadovoljen z 0,5%
4% strank mi bo – po težkih pogajanjih in veliko stresa in groženj s tožbami podpisalo 1%
0,5 % strank mi bo reklo, res sva se zmenila, ampak da mi ponuja 1,5% + DDV ter se mi opraviči.
0,5% strank mi bo plačalo 2%+ddv.
Hvala za tale opis še druge plati.
Res, tudi sam poznam kar nekaj posrednikov,ki tudi govorijo o podobnih izkušnjah. Vendar, žal je tako, da povprečen kupec izjemno težko izbira med nekaj 100 agencijami in ca.1000 posredniki, in med njimi je vse preveč bleferskih neprofesionalcev.
In zato pa tudi vem, da se dobre nepremičnine s primerno ceno relativno enostavno proda. Do agencije pa v preko 90% pridejo tiste nepremičnine, kjer lastnik hoče dosegati ekstra dobiček. In tu se, verjamem, lahko zaplete. Ampak, žal imajo povprečni uporabniki potem izkušnje predvsem s temi..
In zato načeloma zagovarjam, da tisti, ki nekaj vedo o zadevi, in imajo tudi voljo in čas, nepr.prodajo sami.
Mimogrede, ko govoriš o arhiviranjju tistih, ki nočejo pogodbo: kolikor vem, je praviloma obratno. Agencija kliče in hoče nekaj prodajati, ne pa stranka
Res, tudi sam poznam kar nekaj posrednikov,ki tudi govorijo o podobnih izkušnjah. Vendar, žal je tako, da povprečen kupec izjemno težko izbira med nekaj 100 agencijami in ca.1000 posredniki, in med njimi je vse preveč bleferskih neprofesionalcev.
večina povprečnežev se preden kupi kakšno dražjo stvar ali storitev o tem malce pozanima in pogovori s prijatelji, sodelavci, sorodniki … Ne vem zakaj pri izbiri posrednika ne bi bilo tako. Malo povprašaš naokoli in se odločiš za posrednika, ki ti ga priporočajo. Najbolj neumna napaka, ki jo ljudje delajo je ta, da sami iščejo po oglasih, kličejo za nepremičnino, ki jim je po opisu zanimiva in zraven v paketu dobijo posrednika, ki to nepremičnino pač trži. Pa naj jim bo všeč ali ne, naj mu zaupajo ali ne …
večina posredniških hiš medsebojno sodeluje in veliko pametneje je, da si kupec izbere svojega “osebnega” svetovalca, posrednika, ki mu odgovarja ta pa bo potem preklical, poiskal, predstavil, razkazal, svetoval, odgovarjal… in po večini tudi našel primerno nepremičnino. Če je odnos korekten, zaupen in pošten, stranka in posrednik relativno kmalu prideta na isto frekvenco in sodelujeta kot partnerja.
Enako velja za odnos posrednik-prodajalec. Dober posrednik z izkušnjami in dogovorjenim poštenim plačilom, bo vašo nepremičnino ponudil tudi kolegom, ki iščejo nepremičnino za svoje stranke. Seveda pa če s prodajalčeve strani ne dobi plačila, težko sodeluje s kupcem druge agencije, saj bi v tem primeru za svoj trud dobil NIČ!
Lepi – tisti manjkajoči procent pa verjetno odpade na take kr..ene, kot si ti, od kakršnih pametni sploh noče vzeti provizije, tudi če bi jo hoteli plačati, samo da z njimi nima nikoli več opravka. Zakaj človek ne bi napisal svojega mnenja in izkušenj, ne da bi ga pri tem lovili na napakah?
Mogoče je bila napaka pomotoma, mogoče ne, verjetno pa ne potrebuje tebe, da boš to oznanil.
Dejstvo pa je,da je večina stvari zgoraj napisanih v nasprotju z realnostjo…
Recimo aktivna prodaja – sam sem kupoval nepremičnino in sem pogodbo sklenil s ca. 20 agencijami…v 2 letih ugani koliko ponudb sem prejel…NIČ…toliko o aktivni prodaji.
pa ravno o tem govorim. pogodbo si sklenil verjetno z vsemi, ki so te peljali na kakšen ogled nepremičnine, ki so jo imeli v ponudbi. Potem si vsakemu razložil, kaj iščeš in naj ti sporočijo, če bodo kaj imeli.
Moj nasvet je bil – skleni pogodbo z 1! posrednikom, se z njim pogovori, mu povej da je edini, ki ti išče nepremičnino, pojdita na kavo, na sestanek, nekaj prvih ogledov … 99% trdim, da če bi teh 20 nepremičnin videl z istim posrednikom, bi bil veliko bliže rešitvi svojega problema.
Saj je tudi posrednik človek, ponavadi celo zelo izurjen, ki začuti ali je odnos odkrit ali povsem površen. Večina (kolikor jih jaz poznam) se bo zelo potrudila, da najde kar iščeš, saj so od uspeha nenazadnje plačani. Seveda pa so tvoja pričakovanja lahko zelo nerealna (stanovanje v centru z atrijem, na mirni lokaciji, urejenim parkiranjem, pogledom na morje in v zadnjem nadstropju, za zelo nizko ceno – oprosti malo tudi jaz pretiravam) in potem se lahko zazdi, da je posrednik nesposoben, ker ne najde nič primernega. Sicer je res, da je za moje pojme dober posrednik sposoben naročniku!!! razložiti kaj je realno in kaj ne, kaj lahko zahtevaš, česa si lahko želiš in na kaj kar takoj pozabi, so pa tudi stranke kdaj take, da terajo svoj prav do nezavesti in takim je kaj malo pomoči.
Kakšno vezo ima način, na katerega se sklene pogodba?
Saj bi dobili moja 2%, če mi najdejo kar iščem in to, verejemi mi, ni bilo nekaj posebnega (vsak dan se na nepremicnine.net pojavilo vsaj 5 nepremičnin, ki do ustrezale mojim osnovnim zahtevam).
Ne razumem, zakaj bi mi en posrednik več našel kot 20 posrednikov – žal tukaj moja logika odpove…po drugi strani imaš pa prav – en posrednik bi mi ravno toliko našel kot njih 20 – to je NIČ.
Nobeden od njih ni vedel za drugega, torej razen če obstaja teorija zarote, da se med seboj dogovarjajo, je tvoja predpostavka na bolj trhlih nogah.
Sploh pa pri posredovanju mislim da gre za sklenjen posel in provizije, ne pa za vračanje odnosov – kdor je boljši in prej sklene posel, tudi več zasluži.
Še enkrat mi prosim pojasni, zakaj mi niso uspeli ponuditi niti ene nepremičnine v 2 letih ?
seveda tega ne morem trditi z absolutno gotovostjo, predvidevam pa da zato, ker je niso iskali. Kar bi ti verjetno pripisal lenosti, malomarnosti in neprofesionalnosti jaz pa temu, da imajo verjetno veliko dela s strankami, za katere se jim “splača” potruditi, ker iščejo samo preko njih.
Če bi se vsak od teh 20ih ali recimo 5 od njih spravilo iskati stanovanje zate, pregledalo isto ali vsaj v večini isto bazo. Potem bi ti vsi poslali ponudbo ali ti jo predstavili po telefonu in ti bi odgovoril – to sem že videl z enim drugim, tole sta mi predstavila še dva tretja… in verjetno (spet samo predvidevanja) bi bilo tvoje nadaljnje pogojevanje: na ogled grem s tisim, s katerim se bom dogovoril za najnižjo provizijo. Logično!
Potem se agentje pokličejo med sabo in se sprašujejo (to poznam iz lastne izkušnje) ti a maš tako pa tako stanovanje, za tako pa tako stranko (saj večina med sabo sodeluje) in slej ko prej pridejo do tega, da vsi iščejo za istega, ki jih še s provizijo izsiljuje. Med sabo se ne upajo/ali ne smejo dogovoriti, da ti ne bodo spuščali, ker gotovo se najde kdo, ki bi mu pa tudi 1% prav prišel 🙂 in potem se raje ukvarjajo s tistim, ki je “samo njihov” in ki jim gotovo plača, kolikor so se dogovorili (lahko tudi samo 1%)
Mislil sem, da agencije poslujejo tako, da se potrudijo z vsemi strankami. Če se jim pač ne ljubi potruditi tudi prav.
Nobeden mi ni poslal niti nepremičnin iz svoje redne ponudbe, zato ne govori o neki skupni bazi….
S provizijo izsiljuje ? Povej malo kako naj bi to izgledalo danes v tržnem gospodarstvu?
Dejstvo je, da jim gre dovolj dobro, da so lahko ustvarili s strani močnejšega določena pravila (sicer vse znotraj zakona, vendar pa prav gotova vsaj z moralnega vidika sporna) , ki so jih prodajalci, še posebej pa kupci morali hočeš-nočeš sprejeti.
tisto kar so imeli v redni ponudbi si si z njimi ogledal (ali narobe sklepam?). In ne govorim o skupni, ampak o isti bazi.
Kar se tiče zakona pa bi jaz kvečjemu rekla, da je določba o najvišji možni proviziji (navzdol je zakon ne omejuje) sporna iz vidika omejevanja svobodne gospodarske spodbude. Kje (razen v državnih službah) pa je še omejeno koliko lahko zaračunaš za storitev? Zakaj posrednik ne bi smel (drugo vprašanje je, če bi zmogel) zaračunati 5% vrednosti?
Sicer pa predlagam, da se javi malo še “ta” Pameten in pokomentira iz svojega zornega kota.
Hočeš reči, da v 2 letih niso dobili nobene primerne nepremičnine v svojo bazo?
Mimogrede : nepremičnino, ki sem kupil, je prodajala tudi ena od teh agencij, s katerimi sem vzpostavil kontakt. Kot je razvidno iz mojega pisanja mi je niso ponudili, tako da sem prihranil kar nekaj denarja (saj ne da se pritožujem, ampak…)
Bil bizi, peljal danes par ljudi na ogled in so bili zadovoljni z mojimi storitvami. Enemu mlademu podjetju sem obljubil mirne vesti 20% popusta, če se odločta, ker mi nista težila in sta mi bla simpatična…
Želje strank?
Najbolj ljubim stranko, ki si želi:
4 sobno stanovanje v Ljubljani, za manj kot 200.000 EUR
garsonjero z balkonom ali v pritličju z izhodom na lastniški atrij
50.000 EUR stanovanje v Ljubljani (center), ki ni v totalnem razsulu
Najrajš imam pa te:
1) Pravi, da si želi čimmanjši garsonjero, na koncu (res da sama) kupi 2 sobno
2) Išče parcelo s čudovitim razgledom, da bo gradil, na koncu kupi stanovanje v blokovskem naselju…
3) Išče hišo, da bo na svojem, na koncu najame stanovanje v bloku.
4) Ima 5 nemogočih pogojev – ki jih čisto po naključju izpolnjuje ena samcata nepremičnina, ki jo imam – ni ji všeč, preveč turobno (beri: napačna barva stanovanja), naj ji kaj drugega ponudim – se ji kao ne mudi – čez en mesec mi sporoči, da je naslednji dan kupila stanovanje (sicer čisto nekaj drugega, ampak ok)
5) Se na vsakem ogledu neizprosno pogaja za provizijo, da je neusmisljeno in neupravičeno visoka. Kupi pa ne ničesar, niti ne ponudi ničesar, trdi, da lahko v Domžalah dobi za 50.000 EUR 3 sobno stanovanje na odlični lokaciji (res? Kje pa, bom jaz kupil:) )
Izogibanje provizije:
Odlično, sam sicer še čakam stranko, na kateri bi sprobal izvršbo…
Obveščanje strank:
Moram priznati, da gospod zadevo malce pretirava, vendar je bila dosedanja praksa:
1) Če stranki po dveh obvestilih ni nič všeč, jo nepremičninska agencija ne smatra za aktualno.
Mislim resno, če vam nepremičninar ponudi 10 nepremičnin, pa niti ne povprašate za 1, niti mu ne rečete, da naj se spelje, ker ste mu rekl, da iščete parcelo, ponuja pa stanovanje, potlej je nekaj NAROBE.
2) Če se stranka sploh ne odzove na klice, emaile, smse, potlej je tudi nekaj narobe in navadno ne vloižimo veliko truda.
3) Če ste že v osnovi “komplicirali” s provizijo, obenem pa imeli velike zahteve in iščete poceni stanovanje so vas verjetno dali na dno iskanja. Razlog: za 700 EUR si pač ne splača vzet 50 ur dela, zato da boste obšli agencijo in vas bo moral agent lovit.
ZAKONODAJA:
0) Dopušča čudne situacije in zato si stranke lahko privoščijo marsikaj.
Po mojem mnenju bi moralo biti tako:
1) Nepremičninski agent bi lahko zastopal samo eno stranko v poslu.
(v praksi jih sedaj obe, če se le da – mene to dela malce shizofreničnega, ko skrbim za oba, hkrati pa mi noben ne zaupa – “kaj pa če dela bolj za drugega kot zame”)
2) Provizija bi morala biti:
– minimalna – 1%
– maksimalna – 10 %
(roko na srce, če ne želite dat 1% potlej prodajajte sami. za 10% za nepremičnine, ki so težko prodajljive bi morala nepremičninska agencija poskrbet za vse)
3) Provizija bi obsegala:
– vse do zaključka (torej tut pogodbe, overitve, takse)
4) Za nepremičninskega agenta bi moral klient plačati predujem 1/4 provizije. V kolikor mu v 9 mescih ne uspe prodati, mora vrniti 1/4 provizije + zamudne obresti.
Nekaj podobnega je tut v Ameriki, kjer se ve, da se plača akontacija, če pa ne naredi agent svojega (in npr. ne opozori stranko zarad cene, ipd), pa mora vrnit provizijo z obrestmi.
5) Moral bi biti nadzor nad nepremičninskimi agencijami in Zasebnimi ponudniki.
Noben ni angelček, velikokrat pozabljajo, da “predprostor” ni njihov, ampak je zazidan hodnik, da dnevna soba ni na balkonu in da novozgrajeni balkon nima papirjev.
5) Moral bi biti nadzor nad nepremičninskimi agencijami in Zasebnimi ponudniki.
Noben ni angelček, velikokrat pozabljajo, da “predprostor” ni njihov, ampak je zazidan hodnik, da dnevna soba ni na balkonu in da novozgrajeni balkon nima papirjev.
///
Aja, najrajš imam prodajalce, ki me nagovarjajo, da naj kupcu zamolčim kako dejstvo, ki sem ga sam izvohal. Na koncu tak prodajalec vedno najde nekoga (fizično osebo), ki misli, da če ve, da obstaja zemljišča knjiga, da že vse ve. Za tacga smo itak vsi nepremičninarji največja zalega.
Leksikon:
Obnova: Večino ljudi misli, da če prebarva dnevno sobo, je to že obnova. Ljudje – obnova so Kopalnica in Vodovod, Elektrika, Okna, Vrata, Kuhinja, Tla (v tem vrstnem redu)
Kvadratura: V garaži in kletni shrambi ne bivamo, zato to ni stanovanjska površina. Zaprt balkon je (če ma papirje) notr, shramba, ki je spojena s stanovanjem je notr (če je v kleti pa ne), zazidani skupni prostori (najpogosteje stopnišče) niso predmet prodaje(!), četudi sosedi ne težijo…. Drvarnica, kolesarnica, skupni prostori ne pašejo v stanovanjsko površino (lahko pa te kvadrature posebej navedete).
Lokacija: Po mnenju nekaterih je center tudi Cesta dveh cesarjev, žal temu ni tako.
Svetla lega: Če pridete zadevo gledat ob 7h zvečer pozimi, pač ne morete pričakovat največje sončne svetlobe…
Polkletno stanovanje: Pomeni, da imate vsaj kanček sončne svetlobe. Ne, to ne pomeni, da imate svetlobne jaške!! V praksi pomeni, da je vsaj meter pod stropom nad zemeljsko površino!!
Kletno stanovanje: Nima dnevne svetlobe! To pa ne pomeni, da lahko garažo prodajate kot stanovanje!!
Davki: Davek na promet nepremičnin navadno plača prodajalec, lahko pa se dgovorita drugače. Kapitalski dobiček plača vedno tisti, ki prodaja!!
Provizija na roko: Pomeni davčno utajo, za vas kot potrošnika pa tudi to, da nimate možnosti reklamacije za to storitev!! Nepremičninska družba vas lahko tudi toži na plačilo provizije (četudi ste plačali na roko), saj morate plačati podjetju in ne posamezniku!
Gospod nič ne pretirava. Dejstvo je, da ma nihče v 2 letih ni poklical niti enkrat, kaj šele dvakrat.
4% od ca 150k €ur pač ni 700 €ur.
Ena redkih stvari kjer se strinjava – še posebej, ker vemo, da je težko (beri nemogoče) korektno zastopati obe stranki.
Vse ostalo pisanje pa nima nobene veze s samo temo in je tipičen primer veliko govorjenja po nepotrebnem…na ta način lažje zamegliš situacijo ter kaj prodaš, mar ne?
Ne vem zakaj točno si žaljiv.
Jaz tu nič ne prodajam, niti nisem povedal kje delam, tako da prosim…
Če pa meniš, da je govorjenje po nepotrebnem, da nekdo prodaja črno gradnjo, nasilno prilaščanje skupne lastnine, zavajanje kupcev, potlej pa ti ne morem pomagati…
Kar se tiče 4% od 150.000 EUR… 😀
HA HA, v praksi tega, da dobimo 4% ni veliko… ene 3x na leto, letos pa vprašanje če bo sploh… Navadno če dobimo ob 2% do 3% je že odlično..
Tudi praksa je taka, da 4% nikoli ne plača ena stranka, ampak se kar razdeli na izhodišče 2% za kupca in 2% za prodajalca…
So pa neke agencije ki štartajo z 4%, samo pomojem imajo probleme…
…se opravičujem, ampak najbolj mi gre na živce to, da kličem agncijo za točno določeno stanovanje, oni mi pa poskusijo vsili potem še 5 drugih. O katerih sem seveda že zdavnaj bral na strani nepremičnin in bi povprašal o njih, če bi mi ustrazala…
Potem pa naj imajo agencije kako stanovanje samo v lastnih fasciklih in ne na netu, kajti če se pismen človek zanima za nakup, bo sigurno pregledal vse kar je v bazi…
Forum je zaprt za komentiranje.