Zapleti pri vpisu v ZK
Pozdravljeni!
Vljudno bi vas prosila za en nasvet. Leta 2004 sem kupila stanovanje v Ljubljani. Nepremičninski posrednik je znova in znova zagotavljal, da bo uredil vpis v ZK.Problem pa je nastal takrat, ko se je izvedelo, da manjka ena pogodba v verigi. Posrednik je ponovno zaterjeval, da se bo to uredilo z razglasom, ki ga bojda obesiš na neko oglasno desko za rok 30 dni in če se nihčne ne oglasi se lahko tak dokument uporabi, kot neko nadomestilo za to manjkajočo pogodbo.
Seveda je bil predlog za vpis v ZK zavrnjen prav zaradi te manjkajoče pogodbe. Na ZK so povedali, da predlog za izstavitev zemljiško knjižne listine sploh ni bil nikoli priložen (234. člen zakona o ZK).
Seveda pa se sedaj ta posrednik izmika in na veliko “muti”, za svoje delo pa je takrat dobil plačilo 400.000 SIT.
Kaj je sedaj za narediti? Je posrednik odgovoren?
Kako je sedaj s to manjkajočo pogodbo?
Hvala in lep pozdrav
Manjkajočo pogodbo bi morda lahko našli na pristojnem sodišču oziroma vsaj njeno številko. Včasih se jih je namreč overovljalo tam.
Glede “storitve” nepremičninarja pa nimam komentarja. Vsekakor bi ti verjetno lahko pomagali pri ZPS, preberi si tudi pogoje poslovanja nepr. agencij (v temi o provizijah je tudi link na uradni list). Ne vem pa, kako je z zastaralnimi roki. No, nič ne bo narobe, če bo s primerom seznanjena ZPS, jaz bi tudi napisala pritožbo na častno razsodišče združenja, v katerem je omenjeni posrednik, čeprav od tega kake posebne koristi ne bo, ampak bolj v vednost, kaj vse se dogaja.
Konkretno pa: dobil ste že pravilen pouk. Manjkajočo listino se res da dobiti na tak način, posrednik pa očitno nima konkretnih izkušenj,kako.
Poizkusite lahko sami, ampak je zadeva kar zahtevna – tako, da bo najbrž potrebno angažirati odvetnika za pridobitev listine – (mogoče pa tudi v zvezi z neopravljeno storitvijo posrednika)
Je bilo na drugih forum že kar nekaj debat o posrednikih. Vsekakor ponovan potrditev stare izkušnje – ničesar plačati vnaprej.
In, plačilo cele provizije šele, ko posrednik opravi posel.
Ja, imata prav. Naivno je bilo res pričakovati, da bo vse urejeno kot je bilo obljubljeno. To je to, ko ne veš vsega zato pa je bil posrednik tam, da to uredi. In zej po vsem tem času se niti ni prepričal ali je vpis opravljen ali ne in se sedaj izmika. Smo že angažirali pravno pomoč,tako da bomo to zadevo verjetno speljali samI.
Glede na to, da ste že angažirali pravno pomoč (in to najbrž še preden ste tukaj postavili to vprašanje?!) ne bom na dolgo odgovorjala na vaše vprašanje. V zvezi s tem, pa bi vas vprašala ali vaši pravni pomoči ne zaupate dovolj, da še tukaj sprašujete za nasvete?
Drugače pa:
– izgubljeno listino lahko nadomestite s postopkom vzpostavitve zemljiškoknjižne listine (na način, kot vam je posrednik obrazložil, žal pa tega ni naredil), seveda če so za to izpolnjeni zakonski pogoji.
– posredniška provizija načeloma ne pokriva tudi vpisov v zemljiško knjigo, sploh pa ne takih bolj zahtevnih. To so dadatna dela, ki jih mora stranka dodatno plačati.
– glede na vaše pisanje sklepam, da je posrednik vedel kako “izpeljati” vaš vpis, zato me zanima, kaj konkretno vam je povedal v svoje opravičilo za neeopravljeno delo (vi ste napisali samo, da “muti”). Me res zanima, kaj je vzrok, da te zadeve ni izpeljal do konca, tako kot je treba.
– kdaj mora naročitelj plačati posredniku provizijo, pa je točno določeno v zakonu in v pogodbi o posredovanju, ki jo naročitelj podpiše z nepremičninsko družbo, tako da govoriti o tem, da se plača provizija kasneje je malo neumestna.
LP
Pravno pomoč sem angažirala po pisanju tega posta, venadar do osebnega sestanka v teh dneh še ni prišlo, posredovala sem samo listine zato sem se obrnila še na forum. Pravni pomoči zaupam, seveda 🙂 Znaimajo me izkušnje in rada bi čim več izvedela.
Posrednik ni bil nikoli dovolj jasen v svojih izjavah o pridobitvi nadomestne listine, kar pa tudi ni zdržalo na sodišču, ker ni naredil prav. Kaj bi on dejansko moral narediti sem izvedela pred dnevi na ZK.
Čeprav provizija ne zajema vpisovanja v ZK, še ne pomeni da tega nismo plačali in tudi smo. On zastonj ne bo naredil nič, saj kdo pa bo navsezadnje.
Tudi kot posrednik ni opozoril na manjkajočo pogodbo, kar zame pomeni zamolčan podatek. Na manjkajočo pogodbo smo ga opozorili mi potem ko smo se poglobili v celotno verigo.
V svoj zagovor ni povedal popolnoma nič, saj se izogiba. Obljubil je da bo speljal zadevo do konca vednar v roku 1 meseca nisem od njega dobila nobenih povratnih informacij, kljub klicem in e-mailom.Vedno znova pravi da bo obiskal ZK in sporočil kaj je zvedel in tudi kaj ni zvedel, vendar nič konkretnega in oprijemljivega. Takšno vedenje vzbuja neprijetne sume o dejanski angažiranosti posrednika. Ne rabiš veliko, da vzameš v roke telefon in sporočiš kaj se je naredilo in kaj se še bo.
Če res zaupate vaši pravni pomoči, potem ne rabite vedeti NIČ o tej zadevi, saj pravni strokovnjak, ki se s temi zadevami ukvarja (upam, da ste tokrat izbrali takšnega in ne kakšnega, ki bo spet mutil, kot muti vaš posrednik) natančno pozna rešitev vašega problema. Za pravnega strokovnjaka rešitev tega problema sploh ni tako zelo komplicirana. Torej se vi res ne rabite obremenjevati s tem.
Glede vaših navedb:
“Posrednik je ponovno zaterjeval, da se bo to uredilo z razglasom, ki ga bojda obesiš na neko oglasno desko za rok 30 dni in če se nihčne ne oglasi se lahko tak dokument uporabi, kot neko nadomestilo za to manjkajočo pogodbo.”
Iz tu napisanega sem logično sklepala, da je posrednik vedel, kako mora izpeljati to zadevo, saj vam je rešitev tudi povedal, na ZK pa so vam to rešitev le potrdili.
Vaše navedbe:
“Seveda pa se sedaj ta posrednik izmika in na veliko “muti”, za svoje delo pa je takrat dobil plačilo 400.000 SIT.”
Treba je ločiti ceno posredovanja in ceno vpisa v ZK. Za sam vpis v ZK bi mogoče res lahko plačali posredniku šele ko bi bili dejansko vpisani v ZK. Čeprav mislim, da to ni običaj. To sem napisala zgolj zato, ker sem iz nekaterih odgovorov razbrala, da bi nekateri tudi za posredovanje plačali posredniku šele po vpisu v ZK, to pa pravno ne bi vzdržalo (ali pa sem narobe razumela odgovore).
Prav tako mislim, da je potrebno ločiti odgovornost posrednika pri posredovanju in njegovo odgovornost pri zemljiškoknjižnem predlogu (takrat pač ne nastopa v vlogi posrednika).
Se strinjam, da bi vas posrednik še pred vašim nakupom moral opozoriti na to, da manjka ena pogodba, čeprav zgolj zaradi tega dejstva vi ne bi imeli večjih nevšečnosti na ZK, seveda če bi bil postopek vknjižbe pravilno izpeljan. Torej sama prodaja oz. nakup nepremičnine nista sporna. Večjo napako pa je posrednik naredil pri sami izpeljavi zemljiškoknjižnega postopka in iz tega naslova je zagotovo odgovoren.
Upam, da boste to zadevo čimprej pravilno uredili. Mimogrede, vprašajte vašo pravno pomoč, če lahko pošlje račun za opravljeno storitev – vknjižbo direktno vašemu posredniku.
LP
V splošnih pogojih poslovanja nepremičninarjev piše, da preverijo pravno stanje nepremičnine. Jaz si to razlagam kot preverbo na ZK oziroma pregled vseh pogodb, če nepremičnina ni v ZK. Dober posrednik bi prodajalca opozoril, da bo nepremičnino težje prodal, če stvar ni urejena, in naj jo uredi še pred prodajo. Po mojem. Če stvar traja mesec dni, bi bilo to pred sklenitvijo pogodbe že davno urejeno oz. bi se pač s podpisom pogodbe malce počakalo (če bi stanovanje recimo šlo kot vroča žemljica prvemu kupcu, ki bi se oglasil).
Samo mali popravek na vašo debato.
“Če stvar traja mesec dni, bi bilo to pred sklenitvijo pogodbe že davno urejeno oz. bi se pač s podpisom pogodbe malce počakalo ”
v resnici mora biti objava o manjkajoči listini izobešena 60 dni (in ne 30), poleg tega pa po poteku roka sodnik šele izda sklep o vzpostavitvi listine in naknadno še sklep o vknjižbi lastninske pravice na podlagi vzpostavljene listine, tako da po mojih izkušnjah postopek taraja blizu enega leta. Se pa strinjam, da bi vas posrednik moral opozoriti na manjkajočo listino. Znposr nenazadnje zahteva, da posrednik stranko pisno seznani s pravnim stanjem nepremičnine. Vpisovanje v zk in vzpostavljanje listin pa – razen če ni s posredniško pogodbo izrecno dogovorjeno- ne spada v obseg rednega dela posrednika in načeloma v proviziji ni zajeto.
Plačilo provizije zapade ob sklenitvi prodajne pogodbe za katero je posrednik posredoval.
pa veliko sreče
Forum je zaprt za komentiranje.