prodala stanovanje
Prodala sem stanovanje, dobila aro in placala 2% davka. Sedaj pa kupka ne more dobiti kredita in sem seveda upravicena do zamudih obresti. Agentka pa mi je rekla, da me bo kupka tozila, saj da moji papirji niso bili korektni in da zaradi tega banki ni odobrila kredita. Moja dokumentacija oz. veriga pogodb je na zemljiski knjigi in caka na vpis, tako kot vsi stanovalci v bloku cakajo na vpis. Kaj mi je storiti? Zivim namrec v tujini in sem ze malo pozabila zakone. Naj najamem odvetnika? Koliko so zamudne obresti?
Hvala in lep pozdrav!
Imam naslednja vprašanja:
Koga agentka tukaj zastopa oz. kdo jo je najel pri tem poslu? Ne glede na to kdo jo je najel bi morala vsaj preveriti vse pogodbe oz. dokumente, da vidi če je vse urejeno in šele potem preiti k dejanski sklenitvi posla. Samo na tak način gredo lahko stvari skozi. Vprašanje za agentko je: Ali je to prvi posel, ki ga je sklenila? Če ni potem že ve kaj gre skozi oz. kaj zahtevajo na banki za odobritev posojila. V primeru, da agentka pozna finančno kostrukcijo in financiranje na strani kupke potem očitno ni dobro opravila svojega dela. Ali pa je njeno delo samo vožnja na oglede?
Na tvojem mestu se ne bi pustil kar tako ustrahovati agentki. Ustavi se in premisli kdo je kakšno vlogo odigral in kako dobro?
Ti si postavila prodajno ceno, podpisali ste pogodbo, dobila si aro itd. Je res tvoj problem kako bo stranka financirala nakup? Če sem malo nesramen bi ti morda celo lahko zadržala aro v primeru, da kupka odstopi od nakupa. Glede zadržanja are ni nasvet, ampak samo moj pomislek!
Moje mnenje je, da pritisni na agentko oz. agencijo s polno močjo brez milosti naj reši nastalo situacijo!
Pogodbo je pripravila agentkina odvetnica. V pogodbi je jasno napisano, da svojo lastnino izkazujem z verigo pogodb, saj stanovanje se ni vpisano v zemljisko knjigo. Torej…moja veriga originalnih pogodb je na zemljiski knjigi. Problem pa naj bi bil v tem, da je kvadratura stanovanja celo vecja ( bile so nove meritve z strani geodetskega zavoda) kot pa je v moji verigi pogodb. Geodetska je tudi vkljucila balkon! Sedaj pa banka zahteva obrazlozitev, zakaj je kvadratura razlicna v verigi pogodb in pa v predlogu za vknjizbo v zemljisko knjigo.
In to naj bi bil problem za banko, ki naj bi dala kupki posojilo. Je to moj problem? Pravzaprav mene kot prodajalko konec koncev niti ne zanima od kje bo kupka dobila denar ( posojilo, sposoja, privarcevano ipd.)! In kvadratura je celo vecja…pa se sama nisem vedela, saj sem v tujini.
Potem pa mi agentka rece, da me kupka lahko tozi, saj zaradi mojih papirjev ( razlike v kvadraturi) ne more pravocasno dobiti kredita!
V pogodbi pa sploh nismo navedli iz katerih virov bo kupka poravnala kupnino.
Pravzaprav je delo agentke da pripravi vso ustrezno dokumentacijo za obe stranki in bo zato dobila tudi provizijo.
Roko na srce, nesramna ne mislim biti, saj nisem bila nikoli. Vendar ustrahovanja in zivcne vojne sem ze malo sita. Prodam stanovanje v dobri veri za zelo ugodno ceno, sedaj pa takole!
Pravzaprav me samo teoreticno zanima sledece. Kaj v primeru, da kupnina ne bo nakazana do roka navedenega v pogodbi? Naj se obrnem na odvetnico, ki je sestavila pogodbo? Kaj mi je storiti.
Hvala za odgovore in lep pozdrav.
kvadratura je večja,ker je predlog za zk narejen po etažnem načrtu, ki ga je naredila GURS. Za banko bi moralo biti dovolj, da jim predložite etažni načrt (kar naj ga pridobi agentka – na gurs ali pri upravniku bloka), iz katerega bo razvidno, da gre za isto stanovanje, kot v verigi pogodb in od kod večja kvadratura (sešteta bruto površina, kar je pravilno po novih standardih)
V prodajni pogodbi imate zapisano, kaj se zgodi, če kupnina ni plačana v roku (razdor pogodbe, postavitev naknadnega roka za plačilo z obrestmi…???). Na odvetnico posrednika se nima smisla obračati, saj je za sestavo pogodbe odgovoren posrednik, ki pa mora zagotoviti, da pogodbo pripravi in sopodpiše odvetnik (oz vsaj dipl. pravnik).
Po mojih izkušnjah bo banka posojilodajalka verigo originalov zahtevala na vsaj na vpogled, če gre za hipotekarni kredit pa boste morali verigo dvigniti iz zk in jo na naroku pri notarju (ob podpisu posojilne pogodbe med banko in vašim kupcem) izročiti banki.
Agentka je s takim odgovorom (vas bo tožila kupka) nesramna in skrajno neprofesionalna. Njena dolžnost je preveriti papirje in stranko opozoriti na morebitne nepravilnosti! Lahko izvem katera agencija je to bila? Mogoče veste pri kateri banki kupka jemlje kredit? Ali bo kredit hipotekaren?
Ko nastanejo problemi, je vedno naprej potrebno ugotoviti, kdo je KRIV, da je do problema prišlo.
Jaz bi najprej raziskala, ali je vaša veriga pogodb dovolj dobra za vknjižbo stanovanja v zemljiško knjigo, ali pa ne. Načeloma namreč lahko pride pri vknjižbi do problema, ker imate v pogodbah navedeno manjšo površino od dejanske (če sem vas pravilno razumela?). To namreč pomeni, da ste formalno kupili npr. 50 m2 (toliko piše v pogodbah), vknjižili pa bi radi npr. 60 m2, kar pomeni, da vam za 10 m2 manjka dokazilo o lastništvu, kar posledično pomeni, da zemljiška knjiga takšen z.k. predlog zavrne. Jaz bi na vašem mestu prosila zemljiško knjigo za prednostno reševanje vašega z.k. predloga, da boste zagotovo vedeli ali vaša veriga pogodb zadostuje za vknjižbo ali ne.
Če veriga pogodb ne zadustuje za vknjižbo, potem je krivda, da kupec ni mogel dobiti kredita na banki na VAŠI strani in to potem je vaš problem.
Kakšne so pravne posledice KRIVDE pa je zakonsko določeno. Najboljše je, da se za nasvet in pojasnila v zvezi s tem (in v zvezi s pogodbo) lahko obrnete na osebo, ki je sestavila prodajno pogodbo.
V vašem primeru se je jasno pokazalo, kakšne težave lahko prinese dejstvo, da določeno stanovanje še ni vpisano v zemljiško knjigo, pa čeprav obstaja celotna veriga pogodb. Ljudje pa še vedno zmotno mislijo, da je veriga pogodb isto, kot če je stanovanje že vknjiženo v z.k.
LP
veriga pogodb od ZK lastnika do prodajalca, v kateri je vsaka od listin v verigi sposobna za vknjižbo last. pravice JE enako dokaz o lastništvu, kot vknjižena nepremičnina!!!
Seveda pa laik ne more biti prepričan, da je veriga OK, dokler s sodišča ne dobi sklepa o vknjižbi (ali zavrnitvi).
Kvadrature večine stanovanj (sploh tistih vpisanih v zadnjih dveh letih) v ZK so večje, kot v pogodbah, ker so se z leti standardi spreminjali in se sedaj vpisuje bruto kvadratura (torej k neto stan. površini so prišteti še balkoni, terase, kletne shrambe, včasih celo parkirna mesta..). Včasih so za te “zunanje” površine uporabljali različne faktorje in v pogodbah seštevali notranjo površino in velikost lože x 0,75, balkona in kletne shrambe x 0,5 in terase x 0,25. (v uporabi pa so bili tudi drugi faktorji, ki so se spreminjali).
Za vpis na “novi” kvadraturi zadošča odločba GURS. Iz etažnega načrta je razvidno kakšna je neto površina in katere druge kvadrature so še vštete v zk podatek.
Za nastalo situcijo po moje NI KRIVA sangrija, saj je najela posrednico, ki bi ji morala preveriti papirje in jo na dejstva opozoriti (enako kupovalko, za katero bi morala vedeti kakšna je njena plačilna konstrukcija)
Vvod:
“Veriga pogodb od ZK lastnika do prodajalca, v kateri je vsaka od listin v verigi sposobna za vknjižbo last. pravice JE enako dokaz o lastništvu, kot vknjižena nepremičnina!!!”
Smešna trditev, še zlasti v konkretnem primeru. Če bi namreč stanovanje že bilo vknjiženo v zemljiško knjigo, kupec sedaj ne bi imel nobenih problemov. Pa jih očitno ima-in to ravno zaradi neurejenega z.k. stanja.
Vvod:
“Seveda pa laik ne more biti prepričan, da je veriga OK, dokler s sodišča ne dobi sklepa o vknjižbi (ali zavrnitvi).”
Z.k. referent je tisti, ki odloči o tem ali je veriga pogodb sposobna za vknjižbo (in nihče drug!!!!). Ne samo laiki, tudi pravniki ne morejo s 100 % gotovostjo reči ali se bo na podlagi posamezne listine lahko nekdo zagotovo vknjižil v zemljiško knjigo (upoštevajte pri tem poleg ostalega tudi človeški faktor). To se je v praksi (žal) že večkrat pokazalo za resnično.
Zakon določa, da se lastništvo pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo (in ne s sklenitvijo pogodbe). “Lastništvo” se torej dokazuje z vpisi v zemljiško knjigo. Pogodbe so samo pravna podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Torej tudi s tega vidika NI ISTO!
Vvod:
“Za vpis na “novi” kvadraturi zadošča odločba GURS. Iz etažnega načrta je razvidno kakšna je neto površina in katere druge kvadrature so še vštete v zk podatek. “
Zakaj prihaja do razlik v površini stanovanj mi je kristalno jasno. To pa še ne pomeni, da zemljiške knjige poknjižijo kar vsako kvadraturo stanovanja. Če odstopa površina za malenkost, potem že poknjižijo, za večje površine (vprašanje je, kaj je za z.k. referenta večja površina?) pa menda ne. Kaj pa v primeru, da je površina stanovanja večja zato, ker si je nekdo prebil stanovanje v podstrešje in prisvojil del skupnega prostora npr. 7 m2? Seveda je to storil brez pogodbe z ostalimi solastniki? A po vašem mnenju zemljiške knjige tudi v tem primeru poknjižijo večjo (dodatno) površino? Mogoče je na nekaterih zemljiških knjigah to celo res. Če je, mi je žal, sa je to protipravna pridobitev lastninske pravice. Povdarim pa naj, da zemljiška knjiga ne vidi etažnega načrta GURS, ampak nastavi etažno lastnino le na podlagi odločbe GURS iz katere je razvidna samo celotna površina stanovanja, ni pa razvidno iz česa je ta površina sestavljena (npr. iz dveh sob, kopalnice…). Zemljiška knjiga torej ne ugotavlja in ne more vedeti zakaj je prišlo do razlike v površini stanovanja (ali zaradi korekcijskih faktorjev ali zaradi dejansko povečane površine). Zato je tako pomembno, da se površina vpisana v pogodbah (vsaj približno) ujema s površino vpisano v odločbi GURS.
Vvod:
“Za nastalo situcijo po moje NI KRIVA sangrija, saj je najela posrednico, ki bi ji morala preveriti papirje in jo na dejstva opozoriti (enako kupovalko, za katero bi morala vedeti kakšna je njena plačilna konstrukcija).”
Za izpolnitev pogodbenih obveznosti sta odgovorni izključno POGODBENI STRANKI. In nihče drug. Torej jaz sem iskala krivdo za nepravočasno plačilo kupnine med kupcem in prodajalcem, in v to medsebojno razmerje ne mešat posrednika. Posrednik pa bo lahko odgovarjal oškodovani pogodbeni stranki iz drugega pravnega naslova tj. iz posredniške pogodbe. Seveda, če bodo izpolnjene določene predpostavke. Mimogrede, na kakšna dejstva bi po vašem mnenju moral posrednik opozoriti prodajalko, glede na to, da sami trdite, da je veriga pogodb čisto OK oz. da je enakovredna vpisu v z.k.? “Papirje” pa bi moral pregledati tudi tisti, ki je sestavil z.k. predlog.
In še bi lahko naštevala.
Torej, ce sem prav razbrala iz vasih odgovorov…sem sama kriva da kupka ne more dobiti hipotekarnega kredita. Lepa rec! In potemtakem me kupka laho se tozi. Zakaj pa sem prodala stanovanje? Prav gotovo ne zaradi tega, da bi se tozili! Saj sploh nisem vedela, da bo hipotekarni kredit! Pa saj to nima vec veze. Kaj pa veljavna pogodba, podpisana od vseh strank, notarsko overjena, placan davek….v kateri pise, da mora biti kupnina nakazana do tega in tega dne, ce ne se obracunavajo zamudne obresti. A ta pa ne velja??
Mimogrede, kvadratura strize za 5 m2 in upravnik mi je rekel, da je tocno navedeno v predlogu za vpis koliko je kvadratura stanovanja in koliko balkona. V mojem primeru gre razlika samo za balkon.
Torej kupki sem prodala celo vecjo kvadraturo, sedaj pa mi grozijo z tozbo! Pa da te kap!
Ah…lepo se imejte in hvala za odgovore.
Če bi kupka šla v nakup brez posojila se pravi z lastnimi sredstvi bi pa zadeva šla čez?!?
Iz tega primera se mi zdi popolnoma jasno, da je bila vloga agentke očitno vožnja na ogled.
Iz lastnih izkušenj pred nekaj leti, ko sem kupoval stanovanje sem doživel naslednje:
Šli smo na ogled se zmenili za ceno. Pridemo na agencijo in se začne:
– ugotovimo, da ni lastnik stanovanja mož (prisoten), ampak njegova žena, ki je bila odsotna
– ugotovimo, da ni prva lastnica, niti druga, ampak da je bil še nekdo vmes…nekako najdejo ne vem od kje tega, ki je bil vmes lastnik (neko žensko) in ga kličejo glede manjkajoče pogode, če ima še pri sebi oz. če ve kaj o tem itd.
Vse to se je odvijalo pred menoj!
Občutek in pomisleki, ki sem jih imel pri vsem tem… lahko rečem da sem ostal miren in počasi odmisli to stanovanje. Na mizi so imeli salomonov oglasnik…sem ga vzel v roke ta čas, ko so raziskovali kje je manjkajoča pogodba itd.
sem našel stanovanje v tem salamoncu, boljše, lepše in za manj denarja in ga tudi čez 4 dni kupil.
Forum je zaprt za komentiranje.