DaNaJa prosim za pomoč
Že spodaj sem zastavila vprašanje, pa mi ni nihče odgovoril. Opazila sem, da vi “obvladate” nepremičninske pravne zadeve, zato vas prosim za pomoč.
Skratka zanima me naslednje: s partnerjem sva kupila stanovanje, on je v kupoprodajni pogodbi in ZK vpisan kot večinski lastnik, jaz pa kot lastnica manjšega deleža. Sedaj bi rada prenesla del moževega deleža name, tako ta bi bil vsak lastnik ene polovice.
Kako to storiva? Z notarskim zapisom? KOt darilna pogodba? Mora cenitev v tem primeru opraviti cenilec? To vse opraviva pri notarju? Kaj pa če bi jaz njemu “plačala” ta delež? Kaj bi bilo ugodneje za družinski proračun (tudi kasneje glede davkov itd). Kolikšni so pruibližni stroški vsega? Hvala za vsaj malo pomoči….
Vsekakor morata to urediti pri notarju, saj je za vse pravne posle med zakoncema predpisana obvezna oblika notarskega zapisa. Notar vam bo tudi pojasnil vse podrobnosti okrog tega.
Jaz bi vas samo opozorila na to, da poveste notarju, zakaj (na kakšni podlagi) želite, da se del moževega solastniškega deleža prenese na vas. Notar pa bo potem svetoval, kakšno vrsto pogodbe sklenite.
V kolikor vam mož ta del podari, potem gre za čisto darilo ([pazite, saj se darila v primeru razveze vračajo !!!). V kolikor pa ste vi vlagala v to stanovanje ali pa tudi dejansko prispevala večji del za nakup stanovanja, potem vam bo mož samo priznal lastninsko pravico in bosta vidva na novo določila solastniške deleže pri stanovanju (za vas je to bolj ugodna varianta v primeru, da pride do razveze zakonske zveze). Če dejansko odkupite del njegovega solastniškega deleža, potem gre za navadno prodajno pogodbo (seveda v obliki notarskega zapisa), vendar boste v tem primeru plačali 2 % davek na promet nepremičnin. Pri ostalih variantah pogodb pa davka ni. Razen morebitnega davka na dobiček iz kapitala.
Cene storitev so v vseh primerih enake, razlika je samo pri davkih (prodaja 2 % DPN).
DaNaJa, če nisem preveč zahteven, bi še sam prosil za nasvet:
Stara mama mi želi po svoji smrti v zameno za skrb zanjo (in obljubo da je v nobenem primeru ne dam v dom za ostarele) želi prepustiti svojo hišo. Z mojo mamo zanjo skrbiva že več let (prej smo ji vse prinašali s trgovine, jo vozili k zdravniku,… zadnja tri leta pa stanuje pri nas, saj se že težko giba in je precej dementna, in jo je treba biti praktično ves čas z njo). Ker je ta njena hiša sedaj prazna (odkar ona živi pri nas), jaz pa iščem stanovanje, bi želel to hišo obnoviti in se vanjo preseliti. Zanima me, ali lahko z staro mamo sklenem pogodbo o dosmrtnem preživljanju, kljub temu da je dementna, če ona pove da je to njena želja. Da pa bo stvar še malce bolj zapletena pa dodajam še tole: V želji da se stvari uredijo mirno in brez prepirov sem šel do vseh dedičev in štirje od petih (vključno z mojo mamo) so se pripravljeni brezpogojno odpovedati dedovanju po stari mami v zameno za skrb zanjo, peti pa je izjavil, da ima neke stare papirje, s katerimi bo po smrti moje stare mame (njegove mame) terjal polovico hiše (teh papirjev dokler je mama živa nima namena pokazati nikomur). Stara mama pravi da ona nič ne ve o tem da bi obstajali kakšni takšni papirji, oz. da ne ve kaj sta imela on in njen mož, ki pa je že več kot 20 let mrtev. Morda še to: z možem sta bila lastnika hiše vsak do 1/2, po njegovi smrti pa so se vsi otroci odpovedali dediščini po očetu v prid mame in je tako poslala lastnica celotne hiše.
Torej ali lahko uredimo na kakšen način, da bom po njeni smrti zagotovo lastnik hiše, ali naj pač čakam do smrti in bomo videli kako se bo razpletlo na zapuščinski?
V vašem primeru sta dva ključna problema:
– opravilna sposobnost vaše babice zaradi dementnosti
– vsebina listine, ki jo poseduje (ali pa tudi ne) potencialni dedič vaše babice.
Glede opravilne sposobnosti vaše babice, bi vam svetovala, da se obrnete po nasvet na pristojni Center za socialno delo (pravna služba ali oddelek za delo s starostniki). Mogoče bi v vašem primeru lahko problem rešili na način, da bi babici CSD določil skrbnika za poseben primer tj. samo za namen odtujitve njenega premoženja. Torej bi jo poseben skrbnik (lahko je to kar center za socialno delo) zastopal v postopku sklepanja ustrezne pogodbe o prenosu lastnine na vas. Priporočam namreč, da ne čakate na smrt babice, ampak poskrbite, da se premoženje vaše babice že takoj prenese na vas, vi pa se seveda obvežete, da boste do njene smrti skrbeli zanjo (ti. preužitkarska pogodba, ki mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa). Istočasno pa naj se ostali dediči odpovejo dedovanju po svoji materi (v svojem imenu in v imenu svojih potomcev). To sicer ni nujno, saj babica v trenutku smrti ne bo imela premoženja (ker vam ga bo izročila že sedaj), ampak za biti 100 %, je mogoče boljše narediti tako. Babica seveda obdrži dosmrtno služnost stanovanja ali v njeni hiši ali pa v vaši hiši, kjer stanuje sedaj. Verjetno bi na enak način lahko zadevo rešili tudi z izročilno pogodbo. Mogoče bi v tem primeru dedič, ki trdi, da poseduje ustrezno listino, to listino tudi pokazal (v kolikor jo sploh dejansko poseduje). Če bi v postopku sodeloval tudi CSD bi predlagala tudi njim, da ga oni pozovejo na predložitev ustrezne listine. V kolikor je ne bi predložil, bi lahko vi upravičeno sklepali (bili v dobri veri), da taka listina sploh ne obstoja in kasneje ne bi smeli imeti problemov glede tega. Sicer vam bo pa tudi notar vse podrobno razložil.
Obstaja tudi postopek odvzema opravilne sposobnosti, ki pa je bolj kompliciran, dolgotrajen, za neklatere tudi mučen in se ga stranke zelo nerade poslužujejo.
V kolikor se ne boste odločili za tak način, kot sem ga opisala zgoraj, vam vseeno priporočam, da z ostalimi dediči sklenete dogovor, da boste poskrbeli za babico, oni pa naj se odpovejo dedovanju. V tem primeru, vsaj z njimi ne boste imeli kasneje (po smrti babice) problemov. Vendar pa se dediči lahko odpovejo dedovanju le v soglasju z babico. In ker je babica dementna, bo spet potrebno sodelovanje pristojnega CSD, kot je opisano zgoraj. Torej v vsakem primeru stopite do centra za socialno delo, da dobite ustrezne informacije.
Ali ste vi edini dedič po vaših starših?
Toliko zaenkrat.
Hvala za izčrpen odgovor.
Da, po mojih starših sem edini dedič, ravno zato se strinja moja mama da bi v primeru da kaj uredimo, vse skupaj prepisali direktno name.
Ugotavljam, da bo najbolje, da se zopet oglasim pri tem stricu ki naj bi imel te papirje. V primeru da mi jih noče pokazati, in se odločim in poskusim iti po zgoraj opisani poti preko CSD in skrbništva za posebni primer, se bo verjetno moral se tudi on strinjati z skrbnikom ki ga postavi CSD, ali ne? Namreč z mamo zadnjih 15 let nista imela stika, in se bojim da bo postopek oviral kolikor se bo le dalo. In če sklenemo pogodbo o preužitku (verjetno bo postavljeni skrbnik preučil vse dejavnike, kako se skrbi za babico, in podobno in nato na podlagi tega odločil ali je pogodba v njenem interesu in koristi ali ne?), ali lahko nato, po smrti babice ta potencialni dedič še uveljavlja te papirje? Sem pa govoril z ostalimi dediči, in vsi pravijo da o takšnih papirjih ne vedo nič, da pa je ta stric ko so kupovali hišo (okrog l.1968) posodil nekaj denarja. Ali je možno da bi poskusil uveljavljati kakšen star dolg, češ da ta denar ni bil nikoli vrnjen, ali pa da bi mu babica pred leti (morda ob smrti njenega moža), podpisala oporoko njemu v prid v zameno da se je na zapuščinski po očetu odpovedal svojemu deležu? Čeprav babica pravi da tega ni storila?
Izročilna pogodba pa po mojem ne pride v poštev, saj bi se morali kolikor razumem strinjati vsi dediči in babica, in tu se že zatakne, saj v primeru da bi se strinjali problema niti nebi bilo.
Bistvo pri vsem tem je, da v kolikor bi babica že sedaj prenesla lastninsko pravico na hiši na vas, potem ta hiša sploh ne bi bila predmet dedovanja (saj v trenutku njene smrti, ona ne bi bila več lastnica). Torej dedič, ki se sedaj ne strinja, od vas ne bi mogel terjati ničesar več. Poleg tega se boste vi obvezali, da boste skrbeli za babico in se taka pogodba (izročilna, preužitkarska…) smartra kot odplačna (in ne kot darilo). Torej ostali potencialni dediči po smrti babice od vas ne morejo terjati več nič. Če je babica slučajno naredila oporoko, to nima NOBENEGA vpliva na veljavnost vaše pogodbe (oporoka se itak lahko kadarkoli prekliče ali spremeni). Sicer pa vi itak ne boste dedič po babici (če boste hišo pridobili v last že sedaj) in torej morebitni ostali dediči ne morejo ničesar zahtevati od vas.
V vsakem primeru pa morate stopiti do CSD in razložiti vašo situacijo. Kot ste že sami navedli, bo CSD upošteval vse okoliščine in koristi babice, zato menim, da tu ni nič spornega. Pri postavitvi skrbnika pa mislim, da sploh ni potrebno, da se vsi potomci strinjajo s tem (to niti ni smiselno). Kot sem že napisala CSD bo sam odločil o smotrnosti oz. potrebi po postavitvi skrbnika za poseben primer in o odobritvi ustrezne pogodbe, s katero bo babica do svoje smrti preskrbljena.
V poštev pride tudi izročilna pogodba, le da bi se taka pogodba le glede dediča, ki ne bi sodeloval pri podpisu pogodbe, smartrala kot darilna pogodba in ne kot izročilna (kar pa za vas itak ni važno, saj vi ne boste didič po babici).
Tudi glede morebitnega dolga menim, da vi s tem nimate nič. Sicer pa je morebitna terjatev najbrž tudi že zastarala.
DaNaJa
tule pa ti nimaš prav in prosim da nehaš s takšnimi nasveti zavajati:
“Torej dedič, ki se sedaj ne strinja, od vas ne bi mogel terjati ničesar več.”
kajti Zakon o dedovanju pravi, da
III. VRAČUNANJE DARIL IN VOLIL V DEDNI
DELEŽ
Vračunanje darila zakonitemu dediču
46. člen
(1Vsakemu zakonitemu dediču se vračuna v dedni delež vse, kar je na kakršenkoli način dobil v dar od zapustnika.
in tako naprej….
Potrebno je biti precej bolj natančen, kot to- “da od vas ne bo mogel zahtevati ničesar……”
Tako da Aero, berite zakone, ne samo razne kvazi strokovnjake po raznih forumih. Sicer lahko nasankate.
@tako…
Zavedam se da nasveti na forumih niso vedno popolnoma točni, vendar pomaga, če dobiš kakšno mnenje preden greš do odvetnika ali notarja, da pri njiju vsaj veš kaj boš spraševal. Zato še enkrat hvala DaNaJi za mnenje, nasvete in informacije, četudi bi se izkazalo da niso popolnoma točne.
Sicer pa v mojem primeru menim da kar je napisala DaNaJa glede darilne pogodbe drži. Ker nisem zakoniti dedič po svoji babici (to je moja mama ki je še živa, jaz bi bil zakoniti dedič po babici če moje mame nebi bilo več), se morebitna darila ki mi jih babica podari za čas življenja ne vštevajo v dedni delež. Zato po babici (če bi z menoj sklenila darilno pogodbo za svojo hišo) nebi bilo nobene dediščine in nihče nebi mogel zahtevati nič.
Sicer pa je moj cilj še vedno doseči dogovor z dediči, in v kolikor mi uspe samo še urediti papirje, da po njeni smrti nebi prišlo do kakšnih sporov.
Odgovor oz. pojasnilo na pisanje osebe “tako…”
Najprej glede VSEGA kar sem napisala: še vedno 100 % stojim za tem, kar sem napisala in trdim, da je pravno popolnoma pravilno. Oseba “tako…” sicer pravilno navaja zakonske določbe, vendar si jih napačno razlaga (očitno ima pomanjkanje pravnega znanja). Člen zakona, ki ga navaja oseba “tako…” namreč govori o ZAKONITIH DEDIČIH, kar pa oseba Aero (vnuk) ni oz. bo po potrebi lahko poskrbela za to, da ne bo. Kot je že oseba Aero pravilno ugotovila oz. prišla do zaključka, ona itak ne bo dedič po babici. Za pojasnilo navajam pisanje osebe Aero: Ker nisem zakoniti dedič po svoji babici (to je moja mama, ki je še živa, jaz bi bil zakoniti dedič po babici le v primeru če moje mame nebi bilo več” in še popravljam oz. dodajam: tudi če bi mama osebe Aero umrla, bi se oseba Aero, ki bi na podlagi vstopne pravice dedovala namesto mame, lahko ODPOVEDALA dedovanju in na ta način poskrbela, da sploh ne bi postala dedič, kar bi tudi pomenilo, da ostali dediči ne bi mogli ničesar zahtevati od nje. Upam, da sem tokrat dovolj jasno pojasnila svoje stališče.
Se pa strinjam z osebo “tako…”, v delu, kjer piše o tem, da je potrebno biti precej bolj natančen pri odgovorih, kot je npr. bil on in ga prosim da neha s takšnimi odgovori zavajati.
Sicer pa že več let sodelujem na tem forumu in vem, da se vsako toliko pojavi kakšen “ta pameten”, ki nam vsem soli pamet z po njegovem mnenju pravimi odgovori, vendar se na srečo hitro umakne.
Lep vikend vsem skupaj.
Pozdravljeni!
Tudi jaz bi prosila za pomoč oz nasvet v zvezi z nepremičnino. Namreč mama je napisala name svoj delež hiše (5/8), ostali deleži po 1/8 pripadajo enemu stricu in dvema tetama. Zelo rada bi se s fanom vselila v hišo. Pravnik nam je svetoval, da vse obvestim o vselitvi, nato lahko zamenjam ključavnice in če bo kdo hotel kaj iz hiše mu povem, da se mora predhodno najaviti. Zanima me ali me lahko na kakršen koli način tožijo in vržejo iz hiše?
Hiša je sicer vseljiva, vendar potrebna obnove, saj je pred leti razneslo pipo v kopalnici in zalilo celotno hišo – skratka stene, pod in vsa oprema je uničena. Zato razmišljam, da bi naročila cenilca naj oceni trenutno stanje hiše in če bodo solastniki za, jim izplačam delež. Potem lahko s fantom začneva vlagati v hišo in ne bo mogel nihče zahtevati več denarja, ker bova samo midva vlagala in bova imela dokument cenilca pred vselitvijo. Zanim me, kaj pa lahko naredim, če se kdo od solastnik ne strinja s prodajo deleža??
Zanima me še na podlagi česa se določi koliko je vreden delež?? Ali to določi cenilc? Kaj pa če komu ta cena ni všeč in bi želel več?
Hvala že v naprej za pomoč, Ave
Forum je zaprt za komentiranje.