Prodaja zasedenega stanovanja

Pozdravljeni,
zanima me, če ima kdo izkušnje s prodajo stanovanja, ki je zasedeno z uporabnikom in ima le ta najemno pogodbo za nedoločen čas in se ne želi izseliti. Je vrednost stanovanja nižja, za koliko.
Zahvaljujem se za odgovore.

Vse je odvisno kakšna je najemna pogodba.
Če ima najemna pogodba za nedoločen čas napisan odpovedni rok potem se mora najemnik v tem času tudi izseliti!

Kakšen odpovedni rok? Ne razumem kaj mislite s tem.

Za začetek si temeljito preberite najemno pogodbo. V kolikor tam ne boste našli nič konkretnega o odpovednem roku, to pomeni, da bo najemnik najbrž še naprej (za nedoločen čas) ostal v stanovanju. Tu pa se pojavi vprašanje, kdo bi želel kupiti takšno (zasedeno) stanovanje? Večina ljudi namreč še vedno kupuje stanovanje za potrebe svojega bivanja v njem. Iz tega sledi, da je povpraševanje po zasedenih stanovanjih manjše in temu primerna cena. To velja na splošno, seveda pa ni nujno, da to pravilo velja tudi v konkretnem primeru. Poiskati bo namreč treba nekoga, ki kupuje stanovanje kot investicijo.

Mi smo kupili stanovanje kot investicijo, vendar bi ga sedaj radi prodali. V tem je poanta, pogodbe najemne ni, zato se pravdamo na sodišču. Če jo bomo morali skleniti, me prav tako zanima kako in na kakšen način je možno najemnika izseliti.

Hvala.

Jaz dajem stanovanje v najem in imam sklenjeno pogodbo za nedoločen čas s trimesečnim odpovednim rokom brez razloga! To pomeni da se mora najemnik v treh mesecih izseliti.
Če se noče izseliti obstaja več možnosti.
1. tožba ( tu potem lahko zahtevate tudi povrnitev stroškov ki jih imate s tem ko stanovanja ne morete prodati- npr. kupnino bi vložil v delnice ki so v tem času narasle in zahtevate razliko..) Vendar je ta postopek dolgotrajen.
2. Sami prijavite stalno bivališče na naslovu stanovanja in se tedaj ko najemnika ni notri vselite v stanovanje. Ven vas najemnik lahko vrže samo s tožbo. Za to morate imeti malce več poguma.

Zelo važno je da najemnika pravilno ocenite preden mu daste stanovanje v najem. Rajši vselite poštenega človeka ki vam bo plačal malo manj za najemnino kot nekoga ki vam na začetku ponuja višji znesek za najemnino kot ostali, na koncu pa imate več stroškov z njim.

Seveda se mu ni treba izseliti če ni krivdnega razloga ali pa pa mu nisi našel drugega stanovanja…tako da je tak člen v pogodbi bolj za nevedneže…

Eko, to sem prekopirala iz pravne svetovalnice na spletni strani ŠOU:

ODPOVED NAJEMNE POGODBE
Odpovedni rok

Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge. O tem mora obvestiti najemodajalca in upoštevati 90 dnevni odpovedni rok. Z najemno pogodbo se lahko določi drugačen odpovedni rok.

Najemodajalec lahko odpove pogodbo z odpovednim rokom, ki ga določita stranki v najemni pogodbi in ne sme biti krajši od 90 dni.

Pogodbo lahko odpove zaradi krivdnih razlogov in pod pogoji, določenimi v 103. členu Stanovanjskega zakona ter morebitnih drugih odpovednih razlogov, ki jih najemnik in najemodajalec določita v najemni pogodbi.

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo iz drugih razlogov, ki niso določeni v 103. členu Stanovanjskega zakona ali v najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca zaradi krivdnih razlogov najemnika je pogojena s predhodnim pisnim opozorilom najemnika, ki krši najemno pogodbo na kršitev in odpravo odpovednega razloga. Opomin mora vsebovati tudi primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Če najemnik ne odpravi odpovednega razloga v danem roku, najemodajalec lahko sproži postopek pred sodiščem.

Najemodajalec (lastnik) ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje po 98. členu SZ-1.

Odpovedni razlogi
– Krivdni razlogi
Stanovanjski zakon v 103. členu navaja krivdne odpovedne razloge, zaradi katerih lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo:

– če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali več-stanovanjske stavbe;

– če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

– če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom v delu, ki se nanaša na najemnika;

– če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa;

– če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

– če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona (primeri posegov, kjer lastnik ne more odreči soglasja);

– če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

– če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;

– če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alineje 94. člena (omogočanje vstopa lastniku ali njegovemu pooblaščencu za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno) in 99. člena tega zakona (omogočanje vstopa zaradi opravljanja popravil in izboljšav v stanovanju);

– če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem. (Ta pogoj ni izpolnjen, če je najemnik na primer na zdravljenju za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov (npr. šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno.)

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če najemodajalec ni predhodno pisno opozoril najemnika, da krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

Najemodajalec (lastnik) ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik (študent) dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

– Nekrivdni razlogi

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona ali v najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.Za primerno stanovanje se šteje stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo brez utemeljenih razlogov le enkrat. Stroške selitve nosi lastnik.

Kot utemeljen razlog se štejejo:

– lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana;

– če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno).

Kdo je pristojen za reševanje sporov v zvezi z odpovedjo pogodbe?

Najemna pogodba se ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, t.j. s tožbo, ki se vloži pri okrajnem sodišču, na katerega območju leži nepremičnina/ stanovanje. Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. Spori se rešujejo prednostno.

Pripravila: Ana Berdajs 21/12/2007

Zadnje spremembe in popravki: Petra Strašek 11/2/2008

Seveda se mu ni treba izseliti če ni krivdnega razloga ali pa pa mu nisi našel drugega stanovanja…tako da je tak člen v pogodbi bolj za nevedneže…[/quote]

Danaja prosim za komentar:
V pogodbi imam napisano trimesečni odpovedni rok brez razloga. Za mene to pomeni brez razloga.
Ali to pomeni da pogodba ni v skladu s stanovanjskim zakonom ali da velja podpisana pogodba?
Ali ga lahko izselim brez razloga?