Nakup stanovanja za oddajanje (kot investicija)?

Zanima me ali menite (sprašujem izkušenejše osebe) ali bi bil ta trenutek nakup stanovanja prava poteza z namenom oddajati ga in s tem odplačevati del stanov. kredita?

Sem še mlad, plačo imam solidno dobro in mi ostaja mesečno najmanj nekje 300-400eur, če se potrudim tudi več. Streho nad glavo že imam.

Mi je pa prišlo na idejo, da bi kupil približno 1 sobno stanovanje v LJ in ga oddajal za okoli 350-400eur. Medtem ko bi me stanovanjski kredit na približno 20let (+- 3 leta) prišel recimo 500-550eur na mesec. Stanovanjski kredit bi dobil, sem se že pozanimal.

Ali mislite da je to dobra poteza ali ne?

Moje mnenje zakaj bi rekel JA:
– baje je vrednost stanovanj v LJ padla, po krizi bo šla verjetno nazaj navzgor, torej bi bila to dobra investicija.
– baje ni problema oddati stanovanje v LJ, naj bi bilo dovolj povpraševanja na strani najemnikov
– nekoč bo stanovanje moje in bo to lep dodatek k penziji (če sploh kdaj bo penzija)

Kje so dvomi:
– vrednost euriborja je nizka in bo čez nekaj let dosti višja, posledično bo mesečni obrok večji in tukaj se lahko zatakne
– ali je možnost, da bo cena stanovanj še konkretno padla in tudi najemnine?
– ali se lažje oddajajo garsonjere, ali 1-sobna, ali 2-sobna stanovanja? (sprašujem za LJ mesto)

Prosim popravite me če se glede česa motim?

Hvala za pomoč in nasvete.

Moje mnenje zakaj bi rekel JA:
– baje je vrednost stanovanj v LJ padla, po krizi bo šla verjetno nazaj navzgor, torej bi bila to dobra investicija. Padla sicer je, a obstaja veliko možnosti, da bo v naslednjih nekaj letih padla še (bistveno) bolj.
– baje ni problema oddati stanovanje v LJ, naj bi bilo dovolj povpraševanja na strani najemnikov. To sicer drži, še posebej za manjša stanovanja na solidnih lokacijah, vendar pa najemnine statistično PADAJO že nekaj časa in osebno menim, da bodo padale še naprej, ker se kriza v Sloveniji še poglablja, prihodnost pa je negotova. Če upoštevaš padec najemnin in rast EURIBOR-ja, je nakup stanovanja s kreditom (in tudi nasploh) kot investicijo v tem trenutku slaba ideja.
– nekoč bo stanovanje moje in bo to lep dodatek k penziji (če sploh kdaj bo penzija) To seveda drži, vendar pa v primeru, da ga želiš prodati recimo čez 30 let, to še ne pomeni, da se ga splača kupiti za VSAKO ceno zdaj! Vsaj v Ljubljani z okolico so po mojem cene še precej previsoke in se z nakupom splača počakati, rast cen nepremičnin je še zelo oddaljena, mnogo verjetnejše je nadaljevanje padanja.

Kje so dvomi:
– vrednost euriborja je nizka in bo čez nekaj let dosti višja, posledično bo mesečni obrok večji in tukaj se lahko zatakne Več kot drži, s tem si si že sam odgovoril o smiselnosti takšnega nakupa.
– ali je možnost, da bo cena stanovanj še konkretno padla in tudi najemnine? Obstaja zelo realna možnost za to, kljub temu, da se trenutno država in banke na vse kriplje trudijo preprečiti najbolj črni scenarij.
– ali se lažje oddajajo garsonjere, ali 1-sobna, ali 2-sobna stanovanja? (sprašujem za LJ mesto) Doslej se je najbolj splačalo oddajati garsonjere in enosobna stanovanja, ker so imela najvišjo najemnino na m2. Osebno menim, da se bolj splača oddajati dve manjši garsonjeri kot eno večje trosobno stanovanje in po mojem bo tako tudi v prihodnje.

Prosim popravite me če se glede česa motim? Stanovanje kot naložba v trenutnih razmerah po mojem ni smiselno.

Moje mnenje zakaj bi rekel JA:
– baje je vrednost stanovanj v LJ padla, po krizi bo šla verjetno nazaj navzgor, torej bi bila to dobra investicija. Padla sicer je, a obstaja veliko možnosti, da bo v naslednjih nekaj letih padla še (bistveno) bolj.
– baje ni problema oddati stanovanje v LJ, naj bi bilo dovolj povpraševanja na strani najemnikov. To je sicer do zdaj držalo, še posebej za manjša stanovanja na solidnih lokacijah, vendar pa najemnine statistično PADAJO že nekaj časa in osebno menim, da bodo padale še naprej, ker se kriza v Sloveniji še poglablja, prihodnost pa je negotova. Če upoštevaš padec najemnin in rast EURIBOR-ja, je nakup stanovanja s kreditom (in tudi nasploh) kot investicija v tem trenutku slaba ideja.
– nekoč bo stanovanje moje in bo to lep dodatek k penziji (če sploh kdaj bo penzija) To seveda drži, vendar pa v primeru, da ga želiš prodati recimo čez 30 let, to še ne pomeni, da se ga splača kupiti za VSAKO ceno ravno zdaj, še posebej pa ne na kredit! Vsaj v Ljubljani z okolico so po mojem cene še precej previsoke in se z nakupom splača počakati, rast cen nepremičnin je še zelo oddaljena, mnogo verjetnejše je nadaljevanje padanja.

Kje so dvomi:
– vrednost euriborja je nizka in bo čez nekaj let dosti višja, posledično bo mesečni obrok večji in tukaj se lahko zatakne Več kot drži, s tem si si že sam odgovoril o smiselnosti takšnega nakupa.
– ali je možnost, da bo cena stanovanj še konkretno padla in tudi najemnine? Obstaja zelo realna možnost za to, kljub temu, da se trenutno država in banke na vse kriplje trudijo preprečiti najbolj črni scenarij.
– ali se lažje oddajajo garsonjere, ali 1-sobna, ali 2-sobna stanovanja? (sprašujem za LJ mesto) Doslej se je najbolj splačalo oddajati garsonjere in enosobna stanovanja, ker so imela najvišjo najemnino na m2. Osebno menim, da se bolj splača oddajati dve manjši garsonjeri kot eno večje trosobno stanovanje in po mojem bo tako tudi v prihodnje.

Prosim popravite me če se glede česa motim? Nakup stanovanja za naložbo v trenutnih razmerah po mojem ni smiseln.

Mi smo kupili stanovanje za oddajanje in lahko ti povem, da ni nobenega problema glede oddajanja. Ko smo dali oglas, lahko rečem da je bilo klicev toliko, da je telefon skoraj pregorel, vendar smo se odločili za prvega. Najemnine ne spuščamo, kolikor smo se zmenili toliko je. Najemniki so zadovoljni, mi pa tudi (trkamo, da bo tako še narpej). Kredit smo pa vzeli za 20 let. Bo čez 20 let za otroke…

Sem sicer med tistimi, ki trdijo,d a bodo cene padle – ker imam tudi neposredne informacije iz nekaj večjih gradbenih podjetij, ki ne delajo dobesedno nič. Gradbeništvo pa je pri nas dokaj pomembna panoga, v kateri je zaposleno ogromno ljudi in ko to gre k vragu, kar bo šlo, bo hudič… Korupcije pa se na veliko še dogajajo – dobesedno pred našimi očmi.

Izkušnje pa so take – in moje mnenje – cene v LJ previsoke, ampak stanovanja se še prodajajo, ne pa tako množično. Stanovanja ni nemogoče prodat, čakaš pa povprečno pol leta, da najdeš kupca – če bi imel solidno ceno, bi ga pa verjetno lahko takoj in še vedno zaslužil na dodani vrednosti. V najem gredo očitno takoj – znanec je pa dal v najem stanovanje v Celju za dobesedno isto ceno kot v LJ, klicalo je 20 ljudi TAKOJ. Stanovanja imajo nižje cene, tako da se po mojem bolj splača kupiti stanovanje tu. In Celje se tudi še razvija, tudi kar se tiče visokega šolstva, bo še veliko študentov tam.

Sama trenutno prodajam stanovanje, na lokaciji, ki je zelo zanimiva, da bodo cene še rastle. Mislila sem sicer, da ne bo tako enostavno, pa jih je nekaj, ki so rekli, da bodo kupili. Osebno ga sploh nebi prodala, ker bo tu cena še nekoliko šla gor in imam možnost ga dat v najem, ampak na žalost potrebujem denar točno zdaj 🙂 Kupila bi kakega, npr. v Celju ali Mariboru in ga dajala v najem, ampak pač trenutno ni sredstev za investicijo… Nebi ga pa kupila v LJ, razen če dobiš kakega zelo poceni – kar se da pa tudi dobit, če se potrudiš. Po mojem bodo pa sicer cene padle – ker pač nič ne kaže, da bi naše gospodarstvo okrevalo, sama miselnost ljudi je pa tako zadaj, da ne bomo še dolgo nič naredili. Za nami pa prihajajo še bolj zafušane generacije, glede na stanje v šolstvu.

Sama trenutno prodajam stanovanje, na lokaciji, ki je zelo zanimiva, da bodo cene še rastle. Mislila sem sicer, da ne bo tako enostavno, pa jih je nekaj, ki so rekli, da bodo kupili. Osebno ga sploh nebi prodala, ker bo tu cena še nekoliko šla gor in imam možnost ga dat v najem, ampak na žalost potrebujem denar točno zdaj 🙂 Kupila bi kakega, npr. v Celju ali Mariboru in ga dajala v najem, ampak pač trenutno ni sredstev za investicijo… Nebi ga pa kupila v LJ, razen če dobiš kakega zelo poceni – kar se da pa tudi dobit, če se potrudiš. Po mojem bodo pa sicer cene padle – ker pač nič ne kaže, da bi naše gospodarstvo okrevalo, sama miselnost ljudi je pa tako zadaj, da ne bomo še dolgo nič naredili. Za nami pa prihajajo še bolj zafušane generacije, glede na stanje v šolstvu.
———————————————————————————————————————————–
V enem odstavku si napovedala da bodo cene rasle in da bodo padale. Odloči se zdaj.
Ali pa bo edino tvojemu stanovanju ker ga ti prodajaš cena zrasla ostala bodo pa padla!
Malo za lase privlečeno se ti ne zdi?

Velik vpliv je spremenljive obrestne mere. Trenutno je pod en procent + recimo 2 procenta pribitka je skupaj 3 procente. V primeru, da bi šel EURIBOR na neko preteklo povprečno vrednost 4-5%, bi se ti mesečni znesek kredita povečal na 750-800€ iz 600€. To ni tako malo.

Pa še en precej optimistični izračun ti bom pokazal. Recimo da daješ za kredit trenutno nizkih 600€ in stanovanje oddaš za 350€, kar je ravno med ceno najema za garsonjere in enosobnega v LJ. Tako stanovanje je recimo vredno nekje poenostavljeno 100.000€. Za stanovanje realno plačuješ toliko, kot je razlika med kreditom in najemom. Se pravi v tem primeru 250€. Pomnoženo z 20 let pride to 60.000€. Toliko torej realno plačaš za stanovanje, ki je sedaj 20 let starejše kot ob nakupu (nismo upoštevali stroškov adaptacije v izračunu).

Sedaj pa se moraš vprašati, koliko je to smiselno. Zelo verjetno je, da bi to stanovanje v teh razmerah čez 20 let in v tem času ne-adaptirano bilo vredno prav tako 60.000€, torej bi ga po tej ceni lahko kupil tudi čez 20 let. Kaj si torej v tem času pridobil, razen težav z najemniki?

Poleg tega moraš vedeti, da sem v zgornjem primeru uporabil ZELO optimističen izid, kjer je EURIBOR 20 let enak kot danes (kar ne bo), kjer ni stroškov adaptacije (kar bodo) in kjer bodo najemniki noter vseh 20 let in vseh 20 let redno plačevali (bi rabil veliko sreče pri izbiri).

Kakor vidiš ni vse tako enostavno in precej lahko prideš tudi sebi v minus če ne boš pazil. Bolj ti priporočam varnejše naložbe tega denarja. Če pa rad riskiraš pa kar pogumno 🙂

Še kot informacijo, cifre za najem in kredit sem priredil bolj realnim razmeram (350€ najem, 600€ kredit). Tisti, ki sij jih ti napisal bi težko realno aktualiziral.

Kakor vidiš ni vse tako enostavno in precej lahko prideš tudi sebi v minus če ne boš pazil. Bolj ti priporočam varnejše naložbe tega denarja. Če pa rad riskiraš pa kar pogumno 🙂
——————————————————————————————————————–
Mene pa zanimajo katere so to varnejše naložbe?
Če misliš vezane vloge na banki mi je to v danem trenutku še bolj tvegano kot nepremičnine?

To je pa v času krize million dollar vprašanje 🙂 Mogoče kake obveznice ali pa kaj v tej smeri jamstva države.

Takole.

Za zdaj, odkar jaz kupujem stanovanja (in to je cirka 20 let), nakup še nikoli ni bil slaba naložba, pa se je v tem času zgodil Jazbinškov zakon in varčevalna shema ter stanovanjski sklad (kaj so že napovedovali?). Je pa tudi res, da še nikoli ni bilo takšne krize, kot je zdaj.
Nazadnje sem kupovala pred dvema letoma, v bistvu pred padanjem cen, še vedno seveda spremljam oglase, a zaenkrat so primerljiva stanovanja še vedno za vsaj 20 odstototkov dražja, kot sem plačala jaz.

Nastavljene cene so visoke, dejanske prodajne cene pa so nižje kot pred dvema letoma. In sicer pri večjih stanovanjih v povprečju za okoli 20-30% pri manjših pa za kakšnih 10%. Seveda je vse odvisno od lokacije in stanja stanovanja.

Seveda vsake toliko preverim tudi gursove podatke o pogodbeni ceni, brez skrbi. Seveda je bila tudi cena mojega stanovanja nastavljena višje, kot sem potem plačala.

Mogoče grške obveznice? So zelo zihr varianta!

Nakupovalka, če si ga kupila leta 2008, ko se je nepremičninska kriza že začela, si ga verjetno že dobila po nekoliko nižji ceni kot na vrhuncu leta 2007. V zlatih nepremičninskih časih ni blo redko, da je bila nakupna cena celo višja od oglaševane.

Mislila sem, da bodo cene padle stanovanjem na določenih precenjenih lokacijah -npr. LJ. Če bodo, seveda… Mislila sem, da bodo, očitno se stanovanja prodajajo, ampak veliko manj…

Moja lokacija je očitno aktualna in sem prav ocenila, po mojem so drugi tudi, da bodo cene zrastle – bomo videli. Kaj se je namreč zgodilo – od zadnjega posta, ki sem ga napisala, sem prodala stanovanje. Skoraj bi zavriskala JUPIII, ker po pravici povedano, sem bila kar malo skeptična. V oglasu je moj želel, da dam oglas z nižjo ceno, da bi sploh kdo klical – jaz sem ga dala pa za višjo, pač zaradi zbijanja cen in ker nujno rabim točno tisti preračunani znesek denarja. Kaj se je zgodilo? Stanovanje sem prodala po oglaševani ceni :))) In to v 14 dneh od objave, prej je pa bil gor en mesec že z nižjo ceno :))) Res pa je, da cena ni bila oderuška, bila je fer cena in če pogledam dodano vrednost od nakupa do sedaj, je še vedno lep zaslužek.

Bilo je pa tudi par investitorjev na ogledu, ki se še odločajo, ampak zdaj je že tako prepozno. Stanovanje bi sicer kupila moja firma, ampak trenutno so pač druge investicije v načrtu. Kolikor sem si izračunala, bi se ga splačalo oddajat – to so vedli tudi kupci, zato so se po mojem tudi tako zagnali.

pozdravljen

stvar ni tako enostavna
1. moraš računati še koliko investici boš plačal v 20 letih

2. ali boš imel res 12 mesecev na leto zasedeno stanovanje

3. ali ti bo najemnik res plačeval najemnino( dolgotraja izselitev in skorajda nemogoča izterjava)

4. ali bo najemnik plačeval obratovalne stroške ( subsidiarna odgovornost in nekoč boš ti poravnal vse za njega)

5. preplačilo kredita

moje mnenje za 100k eur se definitivno ne splača kupovati stanovanja za dajanje v najem, se ti pol bol splača vleči recimo 4.5 % letno obrestno mero in saj veš kaj imaš ( če ne upaš tveati za kaj več)

stanovanje pa je mrtva investicija , preprost izračun

100k eur kredita, katerega v 20 letih preplačaš recimo 35k eur, letna najemnina za stanovanje 4.200 eur -20% davka in si na 3.360 eur , plačilo rezervnega sklada, zavarovanj in drugih investici recimo 600 eur, ostane ti 2.760 eur ( v idealnih pogojih, kateri se redko kdaj pojavijo (poklicno se pač ukvarjam z izterjavo)) kredita pa letno odplačuješ recimo 7.200 eur, skratka donosa ni , ostaja pa ti rizik da cena stanovanja pade, da ti najemnik ne plačuje najemnine in stroškov da se ti obrok kredita lahko poveča tako da lahko hitro prideš na recimo 13k eur na letni ravni stroškov kar pa ti bo pomenilo prevelik zalogaj in boš moral stanovanje prodajat na hitro kar pomeni da boš spet potegnu razliko med poplačilom kredita in vrednostjo stanovanja kar pa je lahko na hitro 50k eur

Pri najemnini nisi odštel 40 odstotkov normiranih stroškov in tudi dohodnina ni kar na počez 20 procentov, ampak je odvisna od siceršnjih prihodkov. Se pravi, da je lahko več ali manj. Poleg tega si pozabil tudi na dohodnino za obresti.
Rezervni sklad, zavarovanje pride na letni ravni za enosobno stanovanje okoli 250 evrov (odvisno seveda od tega, koliko se pobira za RS).

Pozabil si tudi da na banki lahko izgubiš tvojo glavnico v višini 100.000eur. Kmalu se bo iztekel rok do katerega država jamči za vse depozite v bankah. Potem bo pa spet po starem ko konzorcij bank jamči za okoli 20.000 eur. Če pa banka propade se pa lahko obrišeš pod nosom.

V glavnem se danes ljudje bolj ukvarjajo s tem kako bi ohranili svoje premoženje in ne kako bi ga oplemenitili. So ratali taki časi da si lahko vesel če nič ne izgubiš.

Seveda kupiti nepremičnino po za 50% višji ceni kot bo čez dve leti z neugodnim kreditom z variabilno obrestno mero tudi lahko pomeni po najbolj pesimističnem scenariju izgubo več kot 2/3 denarja pa smo spet tam kjer muh ni. 😀 Vse je le špekulacija.