upravniki v Ljubljani
V bloku slišim, kako jamrajo zaradi upravnika in ga pljuvajo, pa saj imajo kar prav…
Slišim pa tudi od drugih, kako pljuvajo po drugih upravnikih.
Ker se zdaj pogovarjamo, da bi ga zamenjali, katerega v Ljubljani priporočate?
Je kdo v bloku, ki ima samo-upravljanje? Da je večji blok in da upravljate sami brez upravnika? Je to sploh možno in kako to funkcionira?
sploh treba vprašati, kaj dela narobe?Če se v enemu bloku 30 let drenjajo isti ljudje v nadzornemu
odboru kot pri nas, tu in tam kakšna manjša sprememba, vsi so si gradili vikende, kupovali avtomobile, eni živeli brezplačno leta in leta…Kaj počnejo, je pisalu v časopisu Dnevnik, kako kraje potekajo..
Vsi so glih, mi smo ga zamenjali, ker so ga hvalili, takoj ugotoviš, da je isti šmorn…kjer morejo, goljufajo stanovalce, zlasti pri investicijah,,..In kot pitbuli se držijo upravljanja, ne dovolijo da bi prišlo do ponovne zamenjave… Zopet imajo nekaj svojih ljudi, ki hitro utišajo tiste, ki želijo zamenjavo upravnika,,,
Ne morete si misliti, kaj počnejo.v blokih…..Zato avtorici svetujem, naj ne hitijo…
Preveč svobode so prenesli na nadzorne odbore. Denar dela svoje, raje si delijo denar od najemnin garaž
in stanovanj, ki so v lasti bloka….Četudi pokličeš stanovanjsko inšpekcijo,ne naredi nič.
Ali pa ima kdo boljše izkušnje!!.
V vašem bloku so si nekateri gradili vikende, avte itd na vaš račun, oziroma iz vašega rezervnega sklada?
Goljufajo pri investicijah? Prosim razloži?
Koliko ljudi je v nadzornem odboru?
Odgovori na ta vprašanja.
Mi smo brez upravnika. Smo majhen blok, šest stanovanj. Vsako leto eno stanovanje prevzame obračunavanje stroškov in plačevanje položnic. Vse brezplačno. Imamo res nizke stroške. Če primerjam s komerkoli, imamo mi občutno manj za plačat, ker imamo 0 stroškov za administracijo in seveda ker se ne krade.
Pohvalno in vsaka vam čast.[/quote]
Že, ampak blok z več kot 8 stanovanji mora imeti upravnika po zakonu. Naj eden iz bloka naredi s.p. in prevzame![/quote]
Zakaj bi nekdo iz bloka naredil sp, če jim ni potrebno. Živijo v slogi in zakonsko jim ni potrebno imeti upravitelja.
Odgovoril bom le na tole zgornje vprašanje.
V razpravljanja o tem, da je nekdo: “slišal, da v bloku jamrajo zaradi upravnika in ga pljuvajo” pa se seveda ne bom spuščal. Se pa lahko v primeru, da Janez Novak pove, da je Jože Novak povedal, da upravnik TA IN TA krade denar etažnih lastnikov in na njihov račun jemlje provizije od vsakega posla. In da za to PREDLOŽI TUDI DOKAZE.
Upam, da je zgoraj dovolj realistično opisana razlika med trapastim čvekanjem in realno podlago obtožb s prikazom dejstev.
Torej, samouprava objekta je ena od možnosti, ki jo etažnim lastnikom omogoča zakonodaja. Kaj je potrebno storiti, da se lahko etažni lastniki organizirate in upravljate s svojim objektom na tak način, je opisano v SZ-1 v poglavju: V. skupnost lastnikov od 72 – 82. člena.
http://www.google.si/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&sqi=2&ved=0CCsQFjAB&url=http{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}3A{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}2F{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}2Fwww.uradni-list.si{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}2F1{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}2Fcontent{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}3Fid{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}3D44580&ei=-_7kUtuaK8aGywOWoYKwBQ&usg=AFQjCNHAiUUs785_o_-br0Mmt_o43jvkkQ
Toliko za začetek. Skupnost lastnikov z izpolnitvijo pogojev in registracijo postane pravni subjekt. (kakor npr. s.p.) in za njih veljajo enaki zakoni, kot za vse poslovne subjekte – z ozirom na organizacijsko obliko.
Nastali pravni subjekt mora spoštovati enako zakonodajo, kot jo mora spoštovati klasičen upravnik. Ker se zavedam, da je mnogim že iskanje zakonske podlage in načina ureditve nečesa, kar jih “zelo zanima” mukotrpno in odveč, bom tule skopiral nekaj osnovnih zadolžitev, ki jih mora upravljalec izvajati v okviru svojega rednega dela:
Te zadolžitve so sestavljene iz 4 skupin različnih opravil.
Organizacijsko administrativna opravila:
• pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter posodabljanje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih;
• pridobitev, nastavitev in posodabljanje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih;
• zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb;
• sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije;
• koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov;
• omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.
Tehnično strokovna opravila:
• pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi;
• izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let) stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih;
• izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja;
• izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi;
• popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov;
• izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti;
• pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
• priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah);
• organiziranje nadzora pri izvajanju del;
• izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo;
• organizacija odprave napak v garancijski dobi;
• organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb;
• oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona.
Finančno – računovodska in knjigovodska opravila:
• vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi;
• ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov;
• inkaso obveznosti etažnih lastnikov;
• opominjanje dolžnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba;
• evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
• vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
• izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc;
• izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.
Pravno – premoženjska opravila:
• zastopanje lastnikov pred upravnimi organi;
• vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
• vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov;
• zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb;
• prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije.
Kazni za ne-izvajanje teh opravil so ekstremno visoke.
Tisti ki ste se uspeli prebiti do sem pa še izkušnje iz prakse.
Vem za kar nekaj objektov, kjer samouprava deluje. Deluje pa vse dotlej, ko so etažni lastniki usposobljeni za opravljanje zgoraj opisanih del (računovodja naprimer – ki ima precej naporno delo) ta dela pripravljeni opravljati volontersko. Takoj, ko bi se pričeli pogovarjati o nadomestilu za opravljeno delo, ali celo želeli za storitve obračunavanja, vodenja računovodskih evidenc, pripravo bilanc itn….najeti računovodski servis, bi cena te storitve dobesedno poletela v nebo.
Le v večjih objektih, kjer je naprimer od 100 – 150 enot bi si lahko privoščili plačevanje ljudi, ki bi prevzeli in opravljali te zadolžitve.
Samouprava objekta deluje še v manjših objektih, pretežno s starejšimi prebivalci, ki so navajeni delati brezplačno, med seboj pa se tudi kot sosedje zelo dobro razumejo. Vendar je takšnih objektov zaradi naravne selekcije prebivalstva vedno manj, mlajši etažni lastniki pa enostavno nimajo ne časa in ne potrebnih znanj za kaj takšnega. Volje za brezplačno delo, po običajnem 10 urnem delovniku pa seveda tudi ne.
Toliko hmm, na kratko.
Seveda nikomur ne želim jemati volje za takšno obliko upravljanja objekta. Povedati želim le , da DOBRO upravljanje objektov ni tako enostavno, kot je videti na prvi pogled.
upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Res je, da so upravniki taki in drugačni. Vsi pa imajo to “napako”, da pošiljajo položnice in so že zaradi tega osovraženi. Zato mogoče ne bo odveč še enkrat povedati, da velika večina denarja, ki se zbere od položnic, gre naprej: za odvoz smeti, za vodo, elektriko, servis dvigal itd. Upravniku ostane samo tisto, kar si zaračuna za svoje storitve. V primeru “samouprave”, tudi če bo nekdo iz hiše delal zastonj, stroški ne bodo bistveno nižji.
Razlika v višini stroškov, ki jo omenja uporabnik zgoraj, je bolj odvisna od tega, kaj se razdeljuje in ne od tega, kdo razdeljuje. Ponekod imajo od skupnih stroškov samo vodo in smeti, drugje se nabere za 3 strani postavk: dvigala, parkirišče, hišnik, čistilka, ogrevanje, zavarovanje… V hišah z malo skupnimi stroški verjetno res ni problem, da jih razdeli nekdo od stanovalcev. Kjer je treba razdeliti 30 stroškov na 100 gospodinjstev, in to po različnih (predpisanih) ključih, potem pa še slediti plačilom in terjati neplačnike, pa ne verjamem, da bi to kdo počel kar tako, iz dobre volje.
Tudi v primeru “samouprave” (to je, če se skupnost etažnih lastnikov registrira kot upravnik) so še vedno obvezni zbori etažnih lastnikov, ki jih mora nekdo organizirati. Pa večje investicije, kjer je treba izbrati ponudnika, zagotoviti sredstva itd. Skratka, kot je že omenil Magdom, upravljanje ni tako lahko delo kot je videti.
Pa še nekaj. Kakor so upravniki različni, so tudi ljudje različni. Nekateri niso z ničemer zadovoljni in seveda tudi z upravnikom ne. V nekaterih hišah taki prevladajo, drugim je pa vseeno, in se dogaja, da menjavajo upravnike po tekočem traku, pa še kar jim noben ne ustreza. V takih hišah je tudi “samouprava” misija nemogoče. Poznam pa po drugi strani nekaj hiš, kjer “samouprava” deluje brezhibno. Kakšna je vaša, veste najbolje sami.
V vašem bloku so si nekateri gradili vikende, avte itd na vaš račun, oziroma iz vašega rezervnega sklada?
Goljufajo pri investicijah? Prosim razloži?
Koliko ljudi je v nadzornem odboru?
Odgovori na ta vprašanja.[/quote]
Nisem upravnik, imam pa na drugem področju nekaj besede pri tem, kdo bo izvajalec, koga bomo najeli, čigave usluge bomo koristili in ti povem, da že kar odkrito govorijo o provizijah, ki bi jih prejela, če bi se odločila za njih.
Moj problem je, da hočem mirno spat in da nočem, da za mano kdo kaže s prstom, zato nimam ne vikenda, ne novega avta, bi ju pa lahko imela na ta račun.
Tema stara dve leti in še malo.
V zadnjih dveh letih od kar se ukvarjam z upravnikom in njegovimi “dvornimi” izvajalci, sem se naučil, da se da vse zmeniti, v primernem času in za primerno ceno.
Koliko živcev in googlanja po zakonih, predpisih, uredbah in še čem to potegne za sabo, vem tudi samo jaz.
Ponudb za kavice, piva, “malice”, 8-10{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} provizije pa ne štejem več.
Takole na brzino in po spomuinu: Pri fasadi smo prišparali 18 jurjev €, pri senzorskem prižiganji luči na hodnikih 800€, ceno ogrevanja smo pred fasado znižali za 10{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, poraba skupne elektrike je čudežno padla za 50{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, hišnik ne stane nič, ………………………………… .
In še enkrat, vsak upravnik dela točno tisto kar mu dovolite.
Vrteti prste in jamrati pa sploh ni težko!
Oj,
v bloku zbiramo upravnika (do sedaj smo to počeli sami), ima kdo kakšno priporočilo?
Trenutno smo zbrali ponudbo od Reyana, Metalke in Primus upravljanje. Najbolj se sama sicer nagibam k Metalki, morda pa še vaše mnenje o teh treh? Lahko + in -, ne mi pa samo z – kot radi Slovenci to počnemo 🙂
Thx, M
Forum je zaprt za komentiranje.