PRODAJI NEPREMICNINE – KAKO SE ZASCITITI ? *****************

Pozdravljeni! Zanima me sledece. Kupec kupuje od mene stanovanje, pri cemer bo vzel hipotekarni kredit v visini kupnine. Hipoteko bo vezal na stanovanje, ki mu ga prodajam, kupnino pa naj bi poravnal v celotnem delezu s kreditom, ki ga bo najel pri banki. Ker sem nezaupljiv, me zanima, kaksen bi lahko npr. bil postopek po overitvi kupoprodajne pogodbe, da ne bom ostal brez denarja. Ali obstaja opcija, da mi banka, pri kateri on najema hipotekarni kredit takoj nakaze denar, ali pa da se kupoprodajna pogodba deponira na banki do nakazila kupnine. Ker vem, da se s predajo overejene kupoprodajne pogodbe lahko vpise v zemljisko knjigo in postane lastnik, jaz pa brez kupnine, ce npr. on ne bi izpolnjeval pogojev za najem kredita.

Prosim, ce mi lahko nazorno opisete postopek, pri katerem bom kot prodajalec zasciten in bom prejel od banke kupnino, ko kupec kupuje mojo nepremicnino na tak nacin, da za celotni znesek kupnine jemlje kredit na hipoteko te nepremicnine.

Hvala za cimprejsnji odgovor. Prosim, ce mi ga posljete se v moj mail>
dr.miran@gmail.com

Kot prvo: to je res običajen postopek, ki se izvaja pri hipotekarnem kreditiranju.
Čisto izvedbeno pa gre praviloma tako, da banka res prevzame original pogodbe. Tega potem skupaj s kreditno pogodbo dajo notarju, ki pripravi notarski zapis in uredi vpis hipoteke, praviloma pa tudi vpis lastništva zemljiško knjigo.

Predlagam, da ob predaji originala pogodbe banki zahtevate podpis izjave, s katero se bo banka zavezala, da originala ne bo izročila kupcu ali ga kakorkoli uporabljala, dokler ne bo izplačana dogovorjen znesek (navesti številko) na dogovorjen račun (navesto točen račun pri vaši banki..).

Mora pa to izjavo dati banka, ne pa nek pooblaščenec (recimo notarji, odvetniki, ali mogoče celo posredniki..), saj je v ozadju odškodninska odgovornost za primer zlorabe.

mi smo naredili to tako, da smo podpisano in overjeno pogodbo deponirali pri notarju, pri katerem je bilo rečeno, da lahko pogodbo dvigneva le midva kot prodajalca. ko je bila kupnina nakazana, pa sva dvignila pogodbo in jo dala kupcu. v pogodbi smo še zapisali, da če kupnina ne bo plačana v določenem času (recimo enega meseca), je pogodba brezpremetna, ara pa se ne vrača.

pogodbo pa se načeloma da shranit tudi v banki (odvisno od banke), kjer je vzet hipotekarni kredit, če se seveda tako predhodno zmenite.

to z notarjem je možna, ni pa najvarnejša rešitev. V bistvu je podobna, kot če to date recimo nepremičninskem posredniku.
Se je že večkrat pokazalo, da notarji niso vedno zaupanja vredni, žal.

No, če pa že date notarju je pa vsekakor potrebno podpisati sporazum, ki nedvoumno in enoznačno določa, pod kakšnim pogojem ta lahko izroči pogodbe – recimo, ko banka pisno ali preko e-pošte sporoči, da je bil račun 124123 (kupec) obremenjen v korist računa 345345 (prodajalec) … Nikakor pa notar ne sme biti arbiter, ki bi vsebinsko presojal o upravičenosti zahtevka. Da bi pa on to dajal na osnovi ustnih izjav, je pa sploh nedpustno, saj je tu možnost zlorabe izjemno visoka.

Itak banka HOČE videti oz. ne samo videti originalno pogodbo (nekako logično, ne). In ker je še kako v njenem interesu, da se posel spelje pravno, korektno in neoporečno, je zagotovo varneje, če ima original ona, vendar tako, kot je predlagal Borg, da se zapiše, kako se s tem originalom razpolaga in kdo razpolaga z njim do plačila celotne kupnine. Notarju pač dol maha, po domače povedano, on s samim poslom nima nič.