Vpis v zemljiško knjigo

Prodali smo zazidljivo parcelo. Del kupnine smo dobili takoj del pa čez tri mesece.
Ali lahko kupec vpiše nepremičnino v zemljiško knjigo?
In če lahko vpiše v zemljiško knjigo, kaj lahko naredim če ne plača preostalega zneska kupnine?
Hvala za odgovor

Kupec se bo vpisal v ZK, ko bo plačal celotno kupnino. Tedaj mu šele izročite zemljišče v last – verjetno imate to zapisano v pogodbi.

Če bi imeli tako zapisano kupec ne bi bil zavarovan saj bi jaz lahko prodal še komu drugemu.
Kupec je že vložil zemljiškoknjižni predlog ( važen je vrstni red vložitve tu je on zavarovan)) vendar mislim da mora za dokonćen vpis priložiti še potrdilo o plačani celotni kupnini. Ali imam prav?

Če želite točen odgovor potem napišite, kaj točno piše v pogodbi. Ali je v pogodbi že napisano nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo? Če je, potem kupec za vknjižbo ne potrebuje ničesar več. Kakšen z.k. predlog je kupec vložil: za vknjižbo ali za predznambo lastninske pravice? Kaj je v pogodbi določeno za primer, da kupec ne bo plačal preostalega zneska kupnine?
Pogodbe se sklepajo tudi zato, da se pogodbene stranke že v naprej dogovorijo kaj se zgodi v primeru če…
LP

V pogodbi piše nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo.
Nič ne piše kaj se zgodi če ne plača.

Kaj bo v primeru da ne plača in ima že vpisano v zemljiško knjigo. Ali ga bomo morali tožiti ali je kakšen drug postopek?

Hvala za odgovor.

DaNaJa
a je sploh še dovoljeno izdajati pogojena zemljiškoknjižna dovolila? Mene učijo, da je ZK dovolilo lahko samo brezpogojno.

Primer rešitve take težave:
Prodajalec pa se zavaruje do dokončnega poplačila kupnine z deponiranjem pogodbe pri notarju. Ta jo namreč skladno s predhodnim dogovorom izroči kupcu samo po izjavi prodajalca da mu je kupnina v celoti plačana oziroma na podlagi dogovorjenega dokaza, da je kupnina res plačana.

Deponiranje pogodbe se lahko zaradi zmanjšanja stroškov dogovri tudi z nepremičninskim posrednikom, ki sodeluje v poslu.

To ni spremjemljivo za kupca saj on ni zavarovan v tem primeru! Prodajalec lahko prodaja nepremičnino naprej drugemu!!!!!

To ni spremjemljivo za kupca saj on ni zavarovan v tem primeru! Prodajalec lahko prodaja nepremičnino naprej drugemu!!!!![/quote]

Zakaj ne, saj je pri notarju deponirana pogodbe in po predložitvi potrdila o plačilu mu jo mora notar izročiti, mar ne?

Ne vem, če lahko večkrat prodaš isto stanovanje. (Razen če na črno pobiraš aro na roke) Denar bi ti kot kupec nakazala šele, ko bi pogodbo overila pri notarju, kar pomeni, da moraš prej na davčno po odmero davka.
Ali lahko npr. en teden prodajaš stanovanje in vsak dan hodiš na davčno za isto stanovanje?

ja. kako kupec ni zavarovan?
Prodajalec ne razpolaga z originali prejšnjih pogodb (originalni verige pogodb), nima dostopa do pogodbe. Hkrati je že plačal davek od prometa nepremičnine (ni mu zgolj odmerjen, je že plačan) in je pogodba že zavedena pri davčni.. Kako ni zavarovan??

Pri zazidljivi parceli ne rabiš pogodb da jo prodaš ampak je dovolj izpisek iz zemljiške knjige da si lastnik. Če se pogodba hrani pri notarju lahko prodajalec ponovno proda saj je še vedno naveden kot lastnik v zemljiški knjigi.
Davek od prometa nepremičnin je le 2% neznaten do ostale kupnine ki jo lahko prodajalec z goljufijo ponovno dobi. In tudi davčna ne preverja ali je bila ta nepremičnina že prodana. Njej gre le za davek. Sploh pa če je zamik mesec dni ne verjamem da se bo davkarija s tem ukvarjala – tudi ni v njeni pristojnosti. Ali pa na davčni Enostavno rečeš da sta s prejšnjim kupecem razdrla pogodbo in da si našel novega kupca.

Prosim če mi lahko kakšen strokovnjak napiše kako se naredi postopek pri prodaji parcele ki je vpisana v zemljiško knjigo in se kupnina plača v dveh delih pol takoj pol čez 4 mesece. Tako da bosta zavarovana oba kupec in prodajalec.
Hvala

S predzaznambo lastninske pravice, kot je napisala že DAnaja. To še ni pravi vpis v ZK, se pa na izpisku vidi, da ima nekdo že določene pravice na nepremičnini.

Bom naredila kratek povzetek vsega napisanega, da ne bo nastala prevelika zmeda v odgovorih. Naprej pa bi ponovno povdarila, da je potrebno o vseh teh stvareh razmišljati še preden se podpiše pogodba, kajti, ko je pogodba podpisana in celo že vložena v zemljiško knjigo je za popravljat stvari že prepozno, saj vam v tem primeru ostane samo tožba na sodišču. Zemljiškoknjižni postopek je namreč strogo formalni postopek, kar pomeni, da se z.k. referenti ne ukvarjajo s tem, če je bila kupnina plačana ali ne. V kolikor so izpolnjeni zgolj formalni pogoji za vknjižbo, potem zadevo vknjižijo, vam pa ostane zgolj tožba na izpolnitev ali razveljavitev pogodbe. V vašem primeru to pomeni, da v kolikor bi vi po tem, ko boste prejeli z.k. sklep o tem, da je kupec že vknjižen kot lastnik, vložili ugovor zoper z.k. sklep, iz razloga, ker vam kupec še ni plačal celotne kupnine, bi sodišče tak ugovor gladko zavrnilo. Če ste kupcu izdali NEPOGOJNO zemljiškoknjižno dovolilo, potem se v zemljiškoknjižnem postopku res nimate kaj sklicevati na to, da se kupec ne bi smel vknjižiti v zemljiško knjigo iz razloga, ker ni plačal celotne kupnine. V zvezi s tem naj pojasnim še to, da se lahko izda v pogodbi tudi pogojno zemljiškoknjižno dovolilo, vendar se s takim z.k. dovolilom kupec ne bo mogel vknjižiti v zemljiško knjigo (torej je to skoraj enako, kot če ga sploh ne bi izdal) in bo torej prodajalec naknadno moral izdati kupcu novo nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo.

Za zavarovanje interesov kupca in prodajalca pa obstaja kar nekaj pravnih možnosti, vendar je potrebno v vsakem konkretnem primeru ugotoviti, kaj je za stranke najprimerneje. Najobičajnejši načini zavarovanja pa gredo nekako takole: overjena prodajna pogodba, ki vsebuje tudi nepogojno z.k. dovolilo se do plačila celotne kupnine deponira pri neki “tretji ” osebi (npr. notarju, odvetniku, nepremičninskemu posredniku …), pri čemer se že ob deponiranju natančno določijo pogoji, pod katerimi ta tretja oseba izda original pogodbo kupcu. Za zavarovanje kupca pa se lahko uporabita predznamba ali zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.Pri zavarovanju vrstnega reda ne gre samo za to, da se prepreči prodajalcu nadaljno prodajo iste nepremičnine, ampak tudi za to, da se prepreči vknjižbe hipoteke ali kakšnih drugih obremenitev.

Prodajalec torej do prejema celotne kupnine vsaj načeloma ne sme omogočiti kupcu vknjižbe v zemljiško knjigo,saj se lahko po izvršeni vknjižbi poslužuje le tožbe na sodišču, kar pa je zanj zelo neugodna rešitev. Lahko pa mu tudi omogoči prepis lastninske pravice, vendar istočasno na prodano nepremičnino vknjiži hipoteko (seveda to lahko stori le tako, da s kupcem sklene hipotekarno pogodbo) v višini zneska, ki ga mora kupec še plačati prodajalcu (za neplačani del kupnine). V kolikor se torej bojite, da kupec ne bo plačal drugega dela kupnine, se poskušajte z njim dogovoriti za vknjižbo hipoteke. V drugačnem primeru pa vam preostane najprej pisni opomin kupcu, da naj vam npr. v roku 8 dni plača drugi del kupnine (seveda, če je ne bo plačal pravočasno) ter nato tožba na sodišču.Seveda vam že po zakonu pripadajo zakonite zamudne obresti.
LP in srečno.

Hvala Danaja za odgovor
lp

Samo to moram napisat, ker me je pisanje močno zmotilo, čeprav vidim, da je stvar starejšega datuma.

PoUdarjam: zemljiškoknjižno dovolilo, intabulacijska klavzula, dovoljenje za vknjižbo ali kakorkoli ga pač imenujete NE SME BITI POGOJNO!!!!!

Tako veleva ZAKON. Če mi ne verjamete, preberite 23. člen Stvarnopravnega zakonika, ki velja od 1.1.2003.

Gre za razpolagalni pravni posel, ki samo JE ALI PA GA NI. Ni vmesne variante. Lahko je vključen v pogodbo (t.i. zavezovalni pravni posel), lahko pa ga sestavimo posebej in ga tudi izročimo kupcu posebej.

VENDAR pa ni ovir, da postavimo pogoj ali rok v sami pogodbi. Sicer se zemljiškoknjižni referent z vsebino pogodbe ne bo ukvarjal in preverjal, ali je bila kupnina dejansko plačana. Bo pa prodajalec lahko zahteval razveljavitev vpisa, v primeru, da kupnina ne bo plačana v skladu z določili v pogodbi – vložil bo ničnostno tožbo, hkrati z njo pa bo predlagal tudi zaznambo spora v zemljiški knjigi za primer, če bi kupec neveljavno pridobljeno nepremičnino želel prodati naprej.

Da do takega primera sploh ne pride, je najbolje, da tak posel izvedete pri odvetniku ali notarju, ki mu natančno predstavite situacijo in želje.

😉 Vsem, ki pišete odgovore pa: dobro preveerite, preden koga zavedete!

lp

Odgovor Ojej (mimogrede-vaš nick je zelo primeren vašemu odgovoru):

Ponovno povdarjam, da se lahko izda v pogodbi tudi pogojno zemljiškoknjižno dovolilo, vendar (kot sem že zgoraj pojasnila) se s takim z.k. dovolilom kupec ne bo mogel vknjižiti v zemljiško knjigo (torej je to enako, kot če ga sploh ne bi izdal) in bo torej prodajalec naknadno moral izdati kupcu novo nepogojno zemljiškoknjižno dovolilo. Z.k. dovolilo je po svoji vsebini razpolagalni pravni posel, pomemben le pri vpisu v zemljiško knjigo. V zavezovalnem delu pravnega posla (pogodba), pa se stranki načeloma lahko dogovita karkoli želita (ob upoštevanju kogentbih norm).
Torej, da pojasnim še bolj preprosto: pogojno z.k. dovolilo je torej po svoji vsebini zgolj zaveza ena stranke, da bo naknadno izdala nepogojno z.k. dovolilo, torej takšno (pravo) z.k. dovolilo na podlagi katerega se bo lahko prenesla lastninska pravica v zemljiški knjigi na novega pridobitelja. Pogojno z.k. dovolilo v pogodbi spada torej v zavezovalni (obligacijski) del pravnega posla, in tega noben zakon ne prepoveduje.
To sem pojasnila že v svojem prejšnjem odgovoru, in res ne vem, kaj bi v tem lahko bilo zavajajočega.